تكاليف المعيشة في الإمارات إلى تضخم مستمر

بقلم: إدوارد بولتني

تضمن التقرير دراسة المظاهر المؤثرة في الحياة اليومية في دولة الإمارات العربية المتحدة؛ بما في ذلك السكن والسفر والتعليم والرعاية الصحية وأسلوب الحياة فضلا عن القضايا المالية التي يواجهها كل من أرباب العمل والعاملين، هذا بالإضافة إلى حالة سوق العمل الحالية في مختلف الصناعات.

ومن الملاحظ أن تكاليف الإقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة مستمرة في الارتفاع دون سقف محدد على ما يبدو، كما هو الحال مع سقف رفع الإيجار أو المبادرات التي أطلقت لمراقبة الأسعار التي لم تظهر أي اثر ملحوظ على أسعار الإيجارات.

وتستمر دولة الإمارات العربية المتحدة بجذب الوافدين الجدد عن طريق الرواتب المرتفعة ومستوى المعيشة الجيد والذي يقابله ارتفاع مستوى التضخم، الأمر الذي يعني زيادة أعداد القادمين إلى الدولة لأكثر من أي وقت مضى.

ويؤكد ذلك، إلى جانب الاستثمارات الناجحة المستمرة، على أنه ليس من المرجح حدوث أي انخفاض في تكاليف الإسكان في دولة الإمارات العربية المتحدة على المدى القصير أو المتوسط.

الأسعار في دبي هي الأعلى

ما تزال دبي تشكل المحور الرئيسي لزيادة تكاليف العقارات، حيث ارتفع متوسط الأسعار إلى خمسة أضعاف في عدة سنوات، مع ارتفاع الإيجارات وأسعار الشراء في جميع الإمارات بشكل كبير. وهذا ما جعل دبي أقوى أسواق العقارات أداءً في العالم حسبما ذكر التقرير.

واستمر الطلب في دفع السوق صعوداً، حيث وصل ما يقرب من 400.000 مقيم جديد إلى دبي خلال الأشهر الـ 12 الماضية، مما أدى لاستمرار تفوق الطلب على العرض. وارتفعت قيمة المشاريع التي تم تطويرها في مناطق بارزة في دبي، مثل برج دبي في منطقة الخليج التجاري، بشكل كبير خلال العام الماضي، هذا إلى جانب ارتفاع قيمة المشاريع المحلية القائمة مثل مشروع مردف وخاصة مع طرح وسائل راحة جديدة.

وتبقى منطقة ديرة الموقع الأرخص الذي يمكن للوافدين الجدد إلى دبي بناء منزل فيه، حيث تتراوح تكاليف الاستوديو فيها بين 35.000 و50.000 درهم في السنة، بينما تصل تكلفة الشقق التي تحتوي على غرفتي نوم من 65.000 إلى 100.000 درهم، في تتراوح أسعار الشقق التي تحتوي على ثلاث غرف نوم بين 105.000 و170.000 في السنة.
وتتراوح التكلفة السنوية للعقارات المماثلة في منطقة برج دبي بين 170.000 إلى 250.000 بالنسبة للشقق المكونة من غرفتي نوم ومن 250.000 إلى 400.000 بالنسبة للشقق ذات الثلاث غرف نوم.

وقد شهدت عقود الإيجار الجديدة زيادة كبيرة في الأسعار وفي جميع مناطق دبي خلال الأشهر الـ 12 الماضية، باستثناء أجزاء معينة من ذا انترناشونال سيتي وجرين كميونيتي، والذي ربما يعود السبب فيه إلى رد الفعل السلبي من الصحافة. كما أظهرت أسعار استئجار الفلل معدلات زيادة مماثلة سجلت أعلاها في منطقة مردف، حيث ارتفعت قيمة عقد الإيجار الجديد لشقة بأربع غرف نوم بنسبة 77% مقارنة بنفس الفترة من عام 2007.

أبو ظبي تظهر اتجاهاً تصاعدياً

حذت الإيجارات في أبو ظبي حذو جارتها دبي من حيث الارتفاع. فقط أظهرت العاصمة زيادة في متوسط الإيجار بنسبة 22% مقارنة بالعام الماضي وفقا للأرقام التي نشرها بنك إتش إس بي سي. واتسعت دائرة الطلب لتشمل موظفي القطاع الخاص الذين وفدوا إلى المدينة بعد أن كان مقتصراً على العاملين في القطاع العام.

ولعب استمرار مسلسل التطوير في المنطقة الغربية والقوة العاملة الإضافية التي جاءت للمدينة دوراً مهما في زيادة التنافس على أماكن الإقامة.

هذا وسجلت أعلى الفوارق بين الحد الأدنى والحد الأعلى لأسعار الشقق المطلوبة في العقارات الواقعة على شارع المطار وشارع المرور. ويمكن أن تتفاوت تكاليف عقود الإيجار الجديدة لشقة مكونة من غرفة نوم واحدة من 45.000 إلى 90.000 درهم ومن 55.000 إلى 100.000 درهم على التوالي.

مقارنة الإيجارات

ويمكن مشاهدة هذا النمط من الزيادة في كل إمارات الدولة. ولا تعتبر الشارقة استثناءاً، حيث حلت في المرتبة الثالثة من حيث أغلى الإيجارات، في حبي أظهرت الإمارات الشمالية زيادات مماثلة، علماً أنه من المرجح أن تجلب زيادة المشاريع زيادة في التكاليف.

وتبدو تكلفة استئجار شقة مكونة من غرفة نوم واحدة قريبة بشكل نسبي عند المقارنة بين أسعار الإيجارات للعقود الجديدة في جميع أنحاء الدولة، حيث تبدأ في دبي من 40.000 درهم، و35.000 درهم في أبو ظبي، و30.000 درهم في عجمان والفجيرة، و25,000 درهم في كل من الشارقة ورأس الخيمة وأم القيوين.

وتبدو الأسعار متقاربة بشكل عام في جميع أسواق الدولة، باستثناء في كل من دبي وأبو ظبي اللتان تنأيان بنفسهما بعيدا عن المجموعة.وتصل أسعار الطلب للشقق فيهما إلى 180.000 درهم و160.000 درهم على التوالي. أما الشارقة فإن أسعارها معقولة حيث تصل إلى 50.000 درهم في حين تتمحور الأسعار في الإمارات الأخرى حول 30.000 درهم.

شراء العقارات في الإمارات

ووفقا للتقرير، فإن أسعار العقارات في سوق التملك الحر انتعشت بعد عملية تباطؤ خفيفة في النصف الأخير من عام 2007 لتحقق أداء أقوى من ذي قبل. وكان السبب في هذا الأداء القوي عدم صدق التوقعات التي تنبأت بحدوث زيادة العرض ليفوق الطلب.

وسجلت أسعار الشقق في دبي أعلى الزيادات، حيث ارتفعت تكلفة التملك الحر للاستوديوهات في بعض المناطق، مثل مدينة دبي الرياضية، بنسبة 100%. وكذلك ارتفعت أسعار الفلل، ولكن بشكل أكثر استقراراً وبمعدل يتراوح بين 10-40% وإن كانت من نقطة بداية أعلى بكثير.

كما وشهدت أبو ظبي معدل نمو مطرد، ويتوقع التقرير أنها قد تكون الطفرة الكبيرة المقبلة للمستثمرين ذوي الحنكة والذي يتطلعون للدخول إليها وبمستوى مرموق. ووفقاً لبنك إتش إس بي سي، فقد ارتفعت أسعار السوق بنسبة 30% في المتوسط في الفترة حتى يناير من عام 2008.

ولمزيد من المعلومات حول تقرير ليونارد كيرشاو حول تكاليف المعيشة في دولة الإمارات العربية المتحدة يمكنكم الاتصال على هاتف: +971 4 343 4606 أو فاكس: +971 4 434 8330 أو زيارة الموقع الالكتروني www.kershawleonard.net.