السعودية: 484 مليار ريال لبناء وحدات عقارية جديدة حتى 2010

على الرغم من أن السوق العقاري السعودي يشهد حالياً حالة انتعاش يدعمها زيادة الطلب على المساكن وعودة عدد كبير من المستثمرين بضخ سيولة كبيرة في العديد من المنتجات العقارية، إلا أنه يواجه صعوبات ومعوقات كالحصول على قرض صندوق التنمية العقاري وارتفاع أسعار الأراضي، اللذان يعتبران أهم معوقات السكن في المملكة بنسبة 90.9 في المائة. كما ان انخفاض متوسط دخل الفرد يُعد عائقاً آخر بنسبة 90.5 في المائة، بينما يأتي ارتفاع نسبة البطالة وارتفاع تكاليف البناء بنسب 81.8 في المائة و80.9 في المائة على التوالي.

وتلعب زيادة الطلب دوراً رئيسياً في توجيه السوق في المرحلة الحالية والمستقبلية حيث من المتوقع بناء نحو 2.62 مليون وحدة سكنية جديدة حتى عام 2020، بمعدل متوسط يبلغ 163.750 وحدة سنويا. وتبلغ الاستثمارات في بناء المساكن الجديدة 1.2 تريليون ريال. فيما نمت أسعار العقارات بواقع 13.7 في المائة، وسجل نمو الأسعار للأراضي نحو 16.5 في المائة والمباني التجارية المعدة للاستخدام المكتبي 12.5 في المائة. وأكدت دراسة عقارية حديثة حول الإسكان في المملكة أنها في حاجة إلى 200 ألف وحدة سكنية سنوياً. ووفق تقديرات خطة التنمية الثامنة فإن حجم الطلب الكلي المتوقع على الوحدات السكنية خلال السنوات الخمس يقدر بنحو مليون وحدة سكنية.

زيادة ملكية الأسر للمنازل في2020 إلى 80 في المائة

وتستهدف استراتيجية الإسكان في المملكة زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن من نحو 55 في المائة في عام 2005 إلى نحو 80 في المائة بحلول عام 2020، ما يشكل طلباً متزايداً على الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة. وبما أن سكان منطقة الرياض يمثلون نحو 23 في المائة من جملة السكان في المملكة، فإنه من المتوقع أن يكون نصيبها من حجم الطلب الكلي للوحدات السكنية الإضافية نحو 43 ألف وحدة سكنية سنوياً في المتوسط. وتعد السوق العقارية في مدينة الرياض من أكبر الأسواق في المملكة نمواً، ويأتي ذلك نتيجة لازدياد معدلات نمو السكان بمعدل 8 في المائة سنوياً، وهذه النسبة لا تتماشى مع نسبة الزيادة في قطاع البناء والتشييد البالغة 2.3 في المائة سنوياً، ومع معدلات نمو ملكية السكن البالغة 1.8 في المائة سنوياً.

وأكدت دراسة أعدتها شركة دار الأركان للتطوير العقاري تحت عنوان:" العقار في المملكة العربية السعودية.. تقويم تنموي"، أهمية الدور الذي تلعبه العقارات السكنية الجديدة في تنمية السوق في المملكة، في كونه يتجاوز غرض توفير المساكن، مشيرة إلى أن العرض للمنازل الجديدة سيؤثر على السوق بمستويات مختلفة، بما في ذلك الطوائف الاجتماعية من خلال تنمية إسكانية متكاملة وأيضاً من خلال اتجاهات التحولات الثقافية. وترى أن الفرصة سانحة أكثر من أي وقت مضى للتوسع في ضخ وحدات سكنية تلبي الاحتياجات الأساسية للسوق المنظور من خلال تصاميم ومواصفات معينة ممزوجة بقدرة في سياق حلول لرهونات عقارية ملموسة.

77.3 في المائة وسائل تمويل متوافقة مع "الشريعة"

وبيّنت إن عدم توافر وسائل تمويل لبناء المساكن متوافقة مع الشريعة الإسلامية بلغت ما نسبته 77.3 في المائة، وكبر مساحة قطع الأراضي السكنية بنسبة بلغت 72.7 في المائة، وضآلة القرض المقدم من صندوق التنمية العقاري كعائق للسكن بنسبة بلغت 68.2 في المائة، بينما تساوت نسب معوقات أخرى شملت: الضغوط الاجتماعية نحو تكبير المسكن، وكبر حجم الأسرة السعودية، وندرة شركات المقاولات المتخصصة في بناء المجمعات السكنية، وصعوبة الحصول على قروض تمويل المسكن من البنوك التجارية، وارتفاع الفوائد البنكية على قروض تمويل المسكن عند 59.1 في المائة. كما أوضحت أن موارد صندوق التنمية العقاري لن تكون كافية لتلبية الطلب المتزايد على قروضه، وذلك بسبب المعوقات التي تواجه تحصيل أقساط القروض السابقة، مما يتطلب تكثيف الجهود للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص الفترة الزمنية للانتظار للحصول على قروض جديدة.


ولم تُحظ أزمة الإسكان بالاهتمام الذي يوازي أهميتها من حيث التخطيط فضلاً عن التنفيذ، حيث لا توجد جهة معينة مهمتها تنحصر في الإسكان وكيفية تملك المواطن للسكن، إضافة إلى مساهمة غياب التشريعات والأنظمة التمويلية التي تنظم سهولة الإقراض وضمان حق المقرض والمقترض إيجاد هذه المشكلة. ولا يمكن للدولة أن تتحمل تلك الأعباء لوحدها، لكنها تتحمل عبء غياب التنظيم التمويلي والذي من شأنه أن يتيح للقطاع الخاص أن يساهم مع الدولة بجزء كبير من هذه المشكلة الكبرى.

واقترح عقاريون حلولاً عدة من أهمها اهتمام كل جهة حكومية بتوفير سكن لموظفيها من خلال طلب منح الأراضي لكل جهة وكذلك تحفيز المطورين العقاريين بحوافز مناسبة لزيادة المشاريع الإسكانية من خلال تسهيل الإجراءات التي تشترطها أمانات المدن حاليا وكذلك إنشاء هيئة عليا للعقار للإشراف على ذلك القطاع واحتواء تلك المشاكل والتنسيق مع جميع الأطراف.

ويرى عدد من الخبراء العقاريين أن السعودية مع توجه حكومة خادم الحرمين الشريفين إلى إنشاء مختلف المشاريع العقارية في البلاد لمواكبة الطفرة التي تشهدها، ساعد كثيراً في الحركة الكبيرة التي يشهدها القطاع، مما دفع الكثير من الشركات العقارية سواء العالمية أو الإقليمية إلى ضمان وجود لها والاستفادة من اقتصاد السعودية الحر والمفتوح. أضف إلى ذلك المقومات التي تتمتع بها البلاد لنجاح أي صناعة بشكل عام وصناعة العقار بشكل خاص، حيث تتميز البلاد بالأمن والأمان، ووجود احتياجات كبيرة لمشاريع مختلفة تجارية وإسكانية، ونمو سكاني مرتفع، الأمر الذي أدى إلى وجود شركات تطوير عقاري عدة لم تصل إلى العدد المطلوب على حد تعبير الخبراء العقاريين.

مطالبات بتنظيم السوق بما يتواكب مع الطفرة

ومع تلك الطفرة الاقتصادية والنمو السكاني الكبير باتت الحاجة ملحة إلى إيجاد مساكن وتنظيم سوق العقار بما يتواكب مع الطفرة الهائلة في الطلب. ودعا مجلس الغرف السعودي واللجان العقارية في مختلف المدن السعودية إلى بحث تلك الظاهرة والتي قد تتحول إلى مشكلة إسكانية في تلبية احتياجات الأفراد للمساكن، من خلال عقد مؤتمرات وورش عمل تخرج بتوصيات للعمل بها بعد التشاور مع الجهات المختصة في الحكومة.

وسجل السوق العقاري في السعودية قرارات عدة لاحتواء ما يمكن ان يكون أزمة مقبلة في السكن والمساكن، وحتى في العقارات التجارية كالمكاتب والبنايات والمعارض والمجمعات التجارية، ووفقاً لعقاريين فان حجم الاستثمارات العقارية في السعودية وصلت إلى 1.4 تريليون ريال. ولم تقف السوق عند هذا الحجم، بل إنها مرشحة للزيادة في ظل ارتفاع الطلب على السوق العقاري من خلال طرح مشاريع حكومية ضخمة وإعلان العديد من الشركات المحلية والإقليمية والعالمية طرح مشاريع مختلفة في مختلف المدن السعودية.

ورهن السوق العقاري في السعودية، على انه تحول إلى صناعة حقيقية، تدفع بالبلاد إلى المزيد من التقدم والازدهار وضمان عيش حياة مكتملة لأفراده، من خلال التحول الذي شهدته الصناعة العقارية في العام الجاري. وجاء هذا التحول من خلال قرارات حكومية أو على صعيد إعلانات الشركات العقارية سواء المحلية أو الإقليمية، الأمر الذي يبشر بموسم عقاري مزدهر خلال العام المقبل.

15 مليار ريال لتنشيط قطاع المقاولات

وساهم الطلب المتزايد على المساكن في إنعاش مبيعات مواد البناء، الأمر الذي أدى إلى تحرك الأنشطة العقارية في البلاد وتنشيط قطاع المقاولات، والتي ينتظر ضخ 15 مليار ريال خلال الخمس سنوات المقبلة في بناء المساكن والوحدات العقارية المخصصة للإسكان. وكان إبراهيم العساف وزير المالية السعودي قد أعلن عن منظومة التمويل العقاري، الذي وصفها بالسوق الأولية والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية أو الإشرافية، وذلك خلال مؤتمر التمويل الإسكاني الأول والذي نظمته مؤسسة «يوروموني» العالمية في العاصمة السعودية الرياض. إذ أوضح آنذاك أن من الاولويات التي تم تحديدها ويجري العمل على إقرارها نظاماً جديداً للتمويل العقاري يستهدف وضع الإطار الأساسي للتمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية مثل مؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل ويحدد القواعد التي تحكم نشاط شركات التمويل العقاري بما في ذلك متطلبات الترخيص والأنشطة المسموح بها وإدارة الشركات والإشراف عليها وتسوية المنازعات.

وضع نظام مرن لتمويل الإسكان

وتهدف وزارة المالية إلى وضع نظام يتمتع بالوضوح والشفافية والتوازن، ويوفر الآليات المرنة المناسبة لتمويل الإسكان كما يوفر الحماية لجميع الأطراف ذات العلاقة من خلال تنفيذ الآليات المناسبة، التي ستساعد على ارتفاع نشاط التمويل العقاري ما ينعكس أثره على النشاط الاقتصادي عموماً. فيما يدخل البنك السعودي للتسليف في تمويل شريحة محددة من المساكن للعائلات التي ليس لديها إمكانية الحصول على التمويل من صندوق التنمية العقارية ووسائل التمويل الأخرى، وستكون مساهمة البنك، في تمليك مساكن لتلك الفئة من ابرز وسائل التشجيع على الادخار، وهي أحد مهام بنك التسليف، إضافة إلى توقعه انطلاق برنامج المؤسسة العامة للتقاعد للتمويل العقاري في منتصف العام الجاري.

ويجري التفاوض مع البنوك المحلية لإدارة برنامج المؤسسة العامة للتقاعد للتمويل العقاري الذي تم الانتهاء من دراسة جميع جوانبه القانونية، وتستثمر المؤسسة في السوق العقاري من خلال مركز الملك عبد الله المالي، الذي سيتم البدء في تنفيذه خلال هذا العام، إضافة إلى مشروع مدينة التقنية، التي ستكون متخصصة لشركات تقنية المعلومات والاتصالات، وأبراج سكن للحجاج في مشعر منى ويجري حالياً استثمار مركز تجاري سكني متطور في محافظة جدة غرب السعودية.

وتحرص الحكومة السعودية على أخذ جميع الإجراءات لضمان سير السوق العقاري بشكل صحيح، من خلال ما شابهه من اختلافات ومعوقات. إذ ألزمت المستثمرين العقاريين في البلاد ضرورة أخذ موافقة وزارة البترول والثروة المعدنية قبل طرح أي مساهمة عقارية في المنطقة الشرقية، وطالبت الحكومة من وزارة البترول والثروة المعدنية عند طلب تخطيط أرض واقعة ضمن حدود المنطقة الشرقية، توضح أن الأرض ليست داخلة ضمن مناطق امتيازات أو محجوزات شركات الزيت أو الغاز أو ضمن مناطق امتيازات ومحجوزات ورخص التعدين. حيث تلتزم وزارة البترول والمعادن تقديم تلك الإفادة خلال مدة لا تتجاوز 90 يوما من تاريخ تقديم الطلب.

97 برجاً مشيدة في السعودية

وساهم قرار إطلاق الارتفاعات في المنطقة التجارية الواقعة بين طريق الملك فهد وشارع العليا العام في جذب مئات البلايين لإقامة المجمعات والمراكز التجارية في الرياض إذ ارتفع عددهم وفقاً لآخر الإحصاءات إلى 97 برجاً ومركزاً ومجمّعاً حتى نهاية الربع الأول من 2008 مقارنة بنحو 82 منشأة تجارية في عام 2006. وتوقّع عقاريون ضخ أكثر من 150 بليون ريال حتى عام 2015 في المنطقة التجارية لإقامة أبراج ضخمة على طريق الملك فهد والعليا العام مرجعين ذلك إلى القرار المهم الذي أصدرته أمانة مدينة الرياض والهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بإطلاق الارتفاعات في هذه المنطقة الحيوية، فضلاً عن الوفرة المالية الضخمة التي تشهدها البلاد، إضافة إلى النمو الكبير في مختلف القطاعات الاقتصادية وخصوصاً العقارية. وأشاروا إلى أن ملامح وشكل هذه المنطقة سيتغير خلال الفترة المقبلة لتتحول إلى منطقة أبراج على غرار برجي الفيصلية والمملكة. وقالوا: إن العامين الماضيين شهدا ارتفاعات كبيرة في أسعار الأراضي في هذه المنطقة نظراً فارتفاع الطلب عليها لإقامة منشآت عقارية ضخمة في هذه المنطقة الحيوية وكون السعار القديمة كانت تمثل فرصة استثمارية مغرية للمستثمرين.

إقرار الرهن العقاري يساهم في انتعاش السوق

وأقر مجلس الشورى السعودي نظام الرهن العقاري بعد جدل طويل بين الأعضاء حول النظام ورفض الكثير منهم رهن مساكن أو سيارات المواطنين، وشملت الموافقة على مشاريع نظام التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام الإيجار التمويلي ونظام الرهن العقاري إلى جانب التشديد على المنشآت المرخصة كافة لمزاولة التمويل العمل على تحقيق تطوير المنتجات والأدوات المتوافقة مع الشريعة الإسلامية بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالة التعاملات. وطالب الأعضاء بإعادة النظر في الجزء الخاص بالجرائم والعقوبات فيما يتعلق بنظام التأجير التمويلي، وشدد على إضافة مادة بتكليف وزير الاقتصاد والتخطيط بإعداد وإصدار اللائحة التنفيذية للنظام بالتشاور مع وزير العدل، وإسناد مهمة التحقيق والادعاء أمام المحكمة المختصة إلى هيئة التحقيق والادعاء العام. كما طالبوا بتأسيس اتحاد أو جمعية للمرتهنين تحت مسمى "الاتحاد السعودي للمرتهنين في مجال الرهن العقاري".

6 جهات حكومية للنظر في "المساهمات العقارية"

من جهتها، طالبت وزارة التجارة والصناعة السعودية 6 جهات حكومية وأهلية بسرعة تعيين مندوبيها في اللجنة الوزارية، التي يرأسها وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين (بدرجة وكيل وزارة) من وزارات الشؤون البلدية والقروية والداخلية والعدل والمالية وأمين عام الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين وأمين عام الهيئة السعودية للمهندسين للنظر في جميع المساهمات العقارية القائمة (المرخص لها وغير المرخص) وقت صدور قرار مجلس عام 2006.

وتضع اللجنة التي شكلت بقرار من مجلس الوزراء الحلول المناسبة لإعادة حقوق المساهمين. وكان مجلس الوزراء قد أصدر أخيراً قرار بتعديل تشكيل لجنة برئاسة وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين للنظر في جميع المساهمات العقارية القائمة المرخصة لها وغير المرخص. وتكليف من تراه من مكاتب المحاسبين القانونيين لإعداد مركز مالي لكل مساهمة وإعداد تقارير مفصلة تشمل سجل المساهمين وحقوقهم المالية والجوانب القانونية والفنية للمساهمة ورفع تقارير دورية عنها ومتابعتها حتى تصفيتها بما يحفظ حقوق المساهمين، إسناد أي مساهمة لمصف قانوني.

حفظ وتصوير سجلات الثروة العقارية في المحاكم

وزير العدل الدكتور عبدالله بن إبراهيم ال الشيخ وقع أخيراً عقد المرحلة الثانية من مشروع حفظ وتصوير سجلات الثروة العقارية في المحاكم وكتابات العدل الذي تصل كلفته الإجمالية إلى 26 مليون ريال مع الشركة الوطنية لخدمات البيانات والحلول المتكاملة بالتضامن مع المجموعة الدولية على أن يتم التنفيذ خلال 36 شهراً. ويأتي المشروع ضمن عمل وزارة العدل نحو التحول للحكومة الالكترونية في آليات العمل في الوزارة وقطاعاتها والمحاكم وكتابات العدل ونشر الاستخدامات الحاسوبية في العمل الإداري والمراسلات والإحلال والصكوك والعقود والاستدعاءات والعديد من النواحي الأخرى في العمل.