شراء العقارات في أبوظبي من الألف إلى الياء

وهناك العديد من الاختلافات في الإجراءات حيث يقوم كل مطور أو وكيل بالعمل وفق نظامه الخاص في ظل عدم وجود سلطة مركزية. ومن المتوقع أن يتحسن هذا الوضع في المستقبل خاصة مع تشكيل هيئات لتسجيل الأراضي وإدخال مبادئ توجيهية لتنفيذها، ولكن في غضون ذلك، ينبغي لهذا الدليل مساعدتك على استخدام النظام بأبسط ما يمكن.
القواعد
فقط مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة يملكون الحق في التملك الحر للعقارات في أبو ظبي. ويستطيع مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، بدورهم، التملك الحر للعقارات ولكن فقط في مناطق استثمارية معينة. أما الرعايا الأجانب فلا يمكنهم سوى شراء عقود استئجار داخل المناطق الاستثمارية؛ حيث لا يسمح لهم بالتملك الحر للعقارات في إطار القوانين الحالية. لا يشترط أن تكون مقيماً في دولة الإمارات العربية المتحدة لتتمكن من شراء عقارات كأحد الرعايا الأجانب، ولكن يحذر اندرو كوفيل رئيس المبيعات لدى شركة إل إل جي بروبرتيز من أن خيارات الرهن العقاري المتاحة لك قد تكون محدودة بدرجه اكبر إذا كنت تعيش في الخارج.

وخلافا لوعود بعض المطورين، فلا يمكن لشراء العقارات تأمين تأشيرة دخول للمشترين. ولا يزال هذا خاضعاً لتقدير السلطات في دولة الإمارات العربية المتحدة. إن أكثر ما يمكن للمطور أن يعد هو المساعدة في تقديم طلب الحصول على التأشيرة بناء على أساس شراء العقارات. وتقتصر المناطق الاستثمارية في أبو ظبي حالياً على جزيرة الريم وشاطئ الراحة وفلل الريف.

إن من أكثر القوانين الحالية الغير واضحة هو القانون المتعلق بالحقوق السطحية التي يستطيع الرعايا الأجانب الحصول عليها. وتعطي هذه الحقوق المشتري الحق بالمساحة التي اشتراها ولكن ليس قطعة الأرض. وأشار أحد الخبراء إلى قيام بعض المطورين بالإعلان عن حق التملك الحر ضمن مشروعاتهم إلا أن هذا يعني الشراء الحر للعقار، وليس للأرض التي بني عليها العقار نفسها.

قامت دبي مؤخراً بإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري وقانون حساب الضمان من أجل ترخيص وتنظيم هذه الصناعة رسمياً أمام المستثمرين. وعلى الرغم من غياب مثل هذه التشريعات في أبو ظبي حتى هذه اللحظة، إلا أنه من المرجح أن تحذو الإمارة حذو جارتها في المستقبل بسبب الشفافية والأمن اللذان يوفرهما القانون لهذا القطاع. وقال كريس دوميت، الرئيس التنفيذي في "جون تشاركول دبي" إنه لا يوجد نفس الإطار القانوني للحماية كما هو الحال في الأسواق المتقدمة حتى الآن، إلا أنه في طريقه إلى الوصول.

من أين تبدأ؟

وعلى الرغم من الإغراء الحالي وهو تصفح سوق الإسكان لمنزل الأحلام الخاص بك قبل ترتيب أمور الدعم المالي، إلا أن الخبراء ينصحون بعكس ذلك. وقال كوفيل "إنه مع ارتفاع الأسعار بشكل سريع نسبياً فإن من المهم معرفة كم يمكنك أن تدفع أو كم هو المبلغ المتاح للاستثمار في العقار. ويمكن أن يتأثر هذا بشروط الدفع للمنتج، ولكن يجب عليك أكبر مبلغ يمكن أن يناسبك قبل الشروع في البحث".

ويمكن للرسوم الخفية أن تشمل: رسوم المقرضين ورسوم المطورين ورسوم السمسار العقاري وغيرها التي يمكن أن تضيف مجتمعة ما يصل إلى 5% على سعر الشراء. ويجب عليك الحفاظ على بعض المرونة في ميزانيتك لاستيعاب هذه الرسوم.

وقال دوميت "لا يمكن التنبؤ بزمن الموافقة على التمويل العقاري حيث يمكن أن تستغرق وقتاً طويلاً" وهو ما يتناقض في كثير من الأحيان مع الإجراءات السريعة لشراء العقارات. وقد يجد المشترون على عجل والذي يفشلون في الحصول على موافقة مسبقة لقرض عقاري أنفسهم مضطرين لدفع عوائد للعقارات ثم يتسابقون مع الزمن للحصول على الأموال اللازمة قبل تاريخ انتهاء العقد: حيث يمكن أن يؤدي عدم الوفاء بالموعد النهائي إلى فقدان كل من العوائد والعقار نفسه.

ولكن شدد فادي عنتر مدير العمليات في بتر هومز - أبو ظبي على أهمية وجود تنسيق وثيق بين القرض العقاري واتفاقية الشراء. وقال "كثيراً ما يطلب البنك رسما يصل إلى عدة آلاف درهم من أجل إعطاء موافقة مسبقة صالحة لمدة 60 يوماً فقط". ويمكن أن يؤدي الإخفاق في تأمين اتفاقية شراء في هذا الوقت إلى فقدان كل من الموافقة المسبقة والرسم. ولذلك كن متأكداً من الموازنة بينهما.

القروض العقارية

يوجد هناك وفرة في الرهون العقارية المتاحة في دولة الإمارات العربية المتحدة. ويمكن أن تقسم إلى قسمين الرهون العقارية التقليدية والإسلامية. إن أهم ميزة في التمويل الإسلامي هو تسديد قرض العقارات التي تشترى على الخارطة لا تبدأ حتى تسليم العقارات.

أما من حيث المنتجات التقليدية، فإن هناك عدة منتجات متاحة، بما في ذلك بعض المنتجات التي وضعت خصيصاً من أجل سوق الشراء للتأجير. وتأخذ هذه المنتجات في الاعتبار عوائد دفعات الإيجار عند تقدير راتبك للموافقة على القرض.

ويمكن لأولئك الذين لديهم حساب توفير الاستفادة من الرهن العقاري المتوازن والذي يعمل على موازنة الأموال المتوفرة عند ترتيب قرض الرهن العقاري. وبالمثل، تقوم بعض البنوك بتخفيض سعر الفائدة على القرض الذي يتم ترتيبه على أساس القيمة - حيث يعمل وضع دفعة أكبر على العقارات على تخفيض نسبة الفائدة على الدفعات. ولكن لا يعتبر هذا وضعاً شائعاً ولا تأخذه كثير من البنوك بعين الاعتبار.

هذه هي بعض السبل المتاحة لتخفيض معدل فائدة الرهن العقاري ولكنها تحدث في ظروف محددة. وحدد دوميت معدل الفائدة في الوقت الحالي بحوالي 7%، ومع ذلك، يمكن أن تكون المعدلات التمهيدية أقل بكثير من هذا.

وقال إن البنك المركزي أوصى بان لا يزيد تمويل البنوك للمشترين عن 85%، في حين لم يتم تنظيم ذلك بعد، وهو تحذير يستحق الإصغاء نظراً لتوقع التباطؤ في السوق في المستقبل.

يجب أن لا يقل عمرك عن 18 عاماً من أجل الحصول على قرض عقاري. أما الحد الأقصى لمعظم البنوك 65 عاماً، فيما يوافق بعض البنوك على السداد عند وصول المشتري إلى سن 70 عاماً. وتمتد فترة السداد عموماً من 20 إلى 25 عاماً.

يعمل كل بنك حسب قناعاته من حيث المنتجات المختلفة وسياسات الائتمان. ويعد استخدام خدمات وسيط عقارات محلى واحدة من أنجع السبل لإيجاد أفضل بنك يناسب احتياجاتك. ابحث عن المشغلين الأفراد الذين لهم علاقات مع بعض كبار المطورين، حيث يتعامل بعضهم مع عدد محدد من البنوك. تجنب وسطاء البنوك قدر الإمكان لأنهم لا يملكون إلا مجموعة محدودة من المنتجات ويعملون على أساس العمولة في كثير من الأحيان.

لا يوجد هيئات تنظيمية تنظم عمل وسطاء الرهن العقاري في الوقت الحاضر، ولكن اختر شركة ذات سمعة حسنة من شأنها أن تعطي مشورة بشكل مستقل حيثما أمكن ذلك.
الأوراق
تختلف الأوراق المطلوبة من البنوك للشهادة التي تسبق الموافقة بين مقدمي الخدمات وظروفك الخاصة: إذا كنت موظف / تعمل لحسابك أو مقيم / غير مقيم الخ، وتشمل هذه الوثائق: صورة عن جواز السفر مع صفحة التأشيرة، دليل على العنوان الحالي بيانات بنكية تثبت الراتب لمدة تتراوح بين 6 إلى 12 شهراً وشهادة الراتب ورسالة من صاحب العمل يؤكد قيمة الراتب. أما إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، فإنك قد تحتاج إلى هذه الوثائق مضافاً إليها: كشف حساب يصل إلى 3 سنوات وعدد من الوثائق الأخرى لإظهار صحة عملك. كما تطلب بعض البنوك بيانات بطاقة الائتمان كجزء من إجراءات التدقيق.

ماذا بعد أن تتم الموافقة على الطلب

سيتم إصدار شهادة موافقة عندما تتم الموافقة على القرض. وسوف تساعدك معرفتك بالودائع المتوفرة لديك والميزانية ومن هم المطورون الذين يتعامل معهم مقدمو القرض في البحث.

ووفقا لعنتر فإن "هناك ثلاثة تكاليف رئيسة: ألا وهي السعر نفسه ورسم الوكالة ورسم نقل الملكية" هذا خلافاً لأي رسوم مرتبطة بالقرض العقاري. وأوضحت كارين لاي من شركة إل إل جي بروبرتيز ترتيب هذه التكاليف كما يلي: عندما تشترى مباشرة من المطور فإن ذلك يشمل السعر. وعندما تشتري من السوق الثانوية فإنه ليس بالضرورة أن تشمل الرسوم الإضافية ( يجب أن تتحقق من الأمر مع وكيل العقارات الخاص بك. ويتوجب عليك دفع 2% من سعر الشراء الأصلي للمطور كرسوم نقل الملكية إضافة إلى 2% كرسم للوكالة".

ستقوم بمجرد اختيارك للعقار ووضع وديعة تتراوح بين 5 إلى 10% بالتوقيع على مذكرة تفاهم مع المطور، تشير إلى العقار الذي تنوي شراءه وسعره. وسوف يعقب ذلك توقيع اتفاقية البيع والشراء، والتي تمثل العقد القانوني بين المطور والمشتري ويحدد أدق التفاصيل.

وسوف يقوم البنك بعد ذلك بطلب وثائق أخرى من أجل إتمام الصفقة، بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر: مذكرة التفاهم، وشهادة عدم ممانعة من المطور وتقييم رسمي للعقار، وثائق التأمين على الحياة وثائق التأمين على العقار.

ويتعهد البنك بدفع المبلغ الموجود في التقييم الرسمي والذي قد يختلف عن السعر المتفق عليه في مذكرة التفاهم. وفي هذه الحالة، يجب على المشتري تعويض الفارق.

وتختلف إجراءات نقل الملكية بحسب اختلاف عملية الشراء وما إذا تمت في السوق الأولي أو الثانوي. فسيقوم البائع في سوق البيع الثانوي، بزيادة السعر الأصلي لتحقيق أرباح. وسيتم توقيع مذكرة تفاهم جديدة وهناك رسوم نقل ملكية يفرضها المطور والتي تبلغ 2% من سعر الشراء الأصلي أو سعر البيع، أيهما اكبر. ثم سيقوم المشتري بعد ذلك بدفع عمولة على ثمن الشراء، وعادة ما تكون 2% من سعر الشراء. وحث عنتر المشترين على التأكد من تسوية التوازن في الدفعات قبل الشروع في نقل الملكية لتجنب التكاليف والتأخير غير المتوقعين.