محاسن ومساوئ شراء العقارات على الخارطة

ويعتبر سوق البيع على الخارطة مفيداً للمطورين لأنه يمكنهم من تأمين الأموال اللازمة والمبيعات قبل بدء أعمال البناء، كما أنه مفيد للمشتري أيضاً، بحيث يستطيع الشراء بسعر أقل مع خيارات دفع تفضيلية.

وعلى الرغم من أن الشراء على الخارطة يوفر كثيراً من المزايا عند شراء العقارات في السوق الثانوية، إلا أن هناك مخاطر ينبغي على المشترين المحتملين أخذها بعين الاعتبار.

فوائد الشراء على الخارطة

أحد المزايا الرئيسية للشراء على الخارطة هو رخص ثمن هذه العقارات، خصوصاً عند إطلاق المشروع مقارنة بسعرها عند إعادة بيعها. وعادة ما يعرض المطورين خصومات تتراوح بين 15-20% لتشجيع الاستثمار الأولي وللمساعدة في دفع تكاليف المشروع.

ومن الفوائد الأخرى للشراء على الخارطة عدم اضطرار المشترين إلى دفع ثمن هذه العقارات كاملاً وعلى الفور. ولكن عادة ما يطلب منهم دفع 5-20% من السعر، على أن يتم دفع ما تبقى من المبلغ خلال فترة مدتها سبع سنوات.

وثمة ميزة أخرى للمشترين الذين يعيشون مع حلم شراء عقار خاص بهم وهو أن الشراء على الخارطة يمكنهم وفي كثير من الأحيان الحصول على أولى الخيارات المتاحة ضمن المشروع.

الشراء على الخارطة يغري المستثمرين
اكتسب الشراء على الخارطة شعبية لدى المستثمرين، خاصة مع إمكانية بيع العقارات قبل إتمام عملية البناء، حسبما قال فنسنت إيستون، مدير المبيعات في شيروودز إندبندنت بروبرتي كونسلتنتس.

والواقع أن المضاربة تفشت في سوق عقارات أبو ظبي خاصة في ظل عدم وجود قوانين تمنع المستثمرين من تغيير ملكية منزل غير مكتمل لتحقيق الأرباح قبل الانتهاء من بناء العقارات.

ووفقاً لتقرير صادر عن رويال إنستيتيوشن اوف تشارترد سيرفيورز فإن نحو 80% من مبيعات العقارات في العاصمة الإماراتية تعتبر استثمارات مضاربة. ويشار إلى أن المضاربين بدئوا بالتدفق إلى أبو ظبي نظراً للمكاسب الكبيرة التي شهدتها أسعار المساكن في الإمارة خلال السنوات القليلة الماضية. وعززت هذه الطفرة بسبب نقص العقارات الذي قامت الحكومة بتنفيذه من خلال التحكم في إيصال الإمدادات لتفادي حدوث زيادة في العرض.

وتوقع تقرير حديث صادر عن مورجان ستانلي استمرار ارتفاع أسعار العقارات في أبو ظبي حتى عام 2012 على الأقل، عندها سيبدأ العرض بمواكبة الطلب.

مخاطر الشراء على الخارطة

أشار إيستون إلى أن شراء العقارات على الخارطة لا يخلو من المخاطر. إن من أكبر مساوئ الشراء على الخارطة هو عدم معرفتك بالمنتج النهائي الذي ستحصل عليه. ويجب على المشترين الاعتماد على الوعود والسمعة الطيبة والسجل السابق للمطور عند الشراء، بسبب عدم تمكنهم من رؤية المنتج النهائي مباشرة.

ومن السلبيات الأخرى التي تحيط بالشراء على الخارطة هو قلة خيارات التمويل لدى المشترين، بسبب تردد شركات التمويل في توفير التمويل مع عدم قدرتهم على رؤية العقار المكتمل البناء.

ويتم في بعض الحالات توقيع اتفاقيات بين البنوك والمطورين لتقديم خيارات تمويل حصرية ولمشروعات محددة، وفي هذه الحالة فإنه يجب على المشتري الخضوع لشروط الممول العقاري ولن يكون قادراً على البحث عن ممولين آخرين من أجل الحصول على فوائد وخيارات دفع أفضل.

ومن السلبيات الأخرى للشراء على الخارطة التأخر في تسليم المنتج النهائي، الأمر الذي يعني عدم استطاعة المشترين الذين ينوون العيش في العقار الانتقال إليه حسب خططهم. ويمكن أن يخلق هذا مشاكل في السيولة النقدية للمشترين.

أما بالنسبة للمستثمرين، فإن الشراء على الخارطة يشكل مخاطر مختلفة. وقال إيستون 'إن الخطر الحقيقي يكمن في المضاربة، حيث يراهن المشتري على زيادة قيمة العقارات قبل اضطرارهم لدفع الدفعة التالية للمطور ويقومون بالتصرف بناء على ذلك'. وأضاف إن هذا يعتمد على الزيادة الكبيرة في قيمة رأس المال. ومع ذلك إذا لم ترتفع قيمة العقار فيلتزم المضارب قانونياً بتقديم دفعات أخرى.

ولا يوجد في الوقت الحاضر أي قوانين لحسابات الضمان في أبو ظبي لحماية المستثمر. وعلى الرغم من ذلك، فقد بدأت بعض كبريات شركات التطوير العقاري في العاصمة الإماراتية تنظيم عمليات إعادة البيع ضمن مشاريعها لحمايتها من المضاربين.

فعلى سبيل المثال، فرضت الدار العقارية، وهي اكبر مطور في الإمارة قيوداً جديدة على عمليات إعادة البيع ضمن مشاريعها، لا سيما في مرحلة البيع على الخارطة. وسوف تدخل هذه التغييرات حيز النفاذ على جميع عمليات بيع الشقق والفلل اعتباراً من أكتوبر وستكون قابلة للتطبيق على جميع المشاريع المستقبلية للشركة.

الأمور التي يجب فعلها وتجنبها عند الشراء على الخارطة
حذر إيستون من أنه يجب على المشترين الذين ينوون شراء عقارات على الخارطة القيام ببعض الحسابات حول المطور والمشروع قبل اتخاذ قرار الشراء. ومن المهم قياس مصداقية المطور من خلال الاطلاع على المشاريع السابقة وكيفية معالجته لهذه المشروعات.

وثمة خطوة أخرى هامة في عملية البحث ألا وهي زيارة الموقع لتحديد ما إذا كان المطور قد قدم وصفاً دقيق للمنطقة المحيطة بالمشروع والإطلالة التي سيحصل عليها المشتري من الشقة أو الفيلا. ويعد هذا أمراً بالغ الأهمية في تحديد الأقساط في السوق الثانوية.

كما وتشمل عملية الاحتياط قراءة جميع الوثائق، لا سيما اتفاقية البيع والشراء، التي تتضمن معلومات هامة عن إثبات الملكية، والقيود على عملية إعادة البيع والشروط الجزائية وغرامات التأخير في البناء.

ومن الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون على الخارطة هو انخراطهم في اتفاقية تحفظ تلزمهم التوقيع علي وثيقة البيع والشراء حتى لو لم تكن مكتوبة في ذلك الوقت.

وأخيراً، يجب استخدام وكيل عقارات حسن السمعة، لأن الوثائق يمكن أن تكون معقدة وصعبة على المشتري ليفهمها، لا سيما إذا لم تكن اللغة الإنجليزية أو العربية لغتك الأم.