أسعار العقارات في دبي ستواصل هبوطها حتى تصل إلى "مستويات مقبولة"

ويخلص التقرير عن وضع السوق إلى أنه من المرجح أن تصل الأسعار إلى أدنى مستوى لها خلال الربع الأخير من عام 2009، والبدء في تحقيق الاستقرار تدريجياً في المستقبل، حينئذ يصبح متوقعاً أن يتم التوصل إلى توازن العرض والطلب في عام 2011.

من المتوقع أيضاً أن ينخفض عدد سكان الإمارة في المدى القصير بعد مغادرة العمال الأجانب إثر فقدانهم لوظائفهم، وسيستمر هذا في تحويل القدرة على المساومة في مجال التأجير إلى صالح المستأجرين بدلاً من مالكي العقارات.

ويشير التقرير إلى أنه على الرغم من تحسّن النشاط في سوق العقارات في المدينة خلال الأسابيع الأخيرة، فإن الحصول على تمويل الرهن العقاري سوف يظل أمراً صعباً بينما تبحث المصارف عن طرق لإيجاد مصادر تمويل فعالة من حيث التكلفة تغطي الاختلالات في نسب الأصول إلى الحقوق.

لكن التقرير لا يركز كثيراً على الجانب المظلم من الأمور، فهو يشير إلى أنه من خلال حملة مكافحة الفساد بالإضافة إلى حزمة من القوانين التنظيمية لقطاع العقارات، قامت شركة جونز لانغ لاسال بتصنيف دبي باعتبارها الأكثر شفافية بين الأسواق العقارية في المنطقة.

تنبؤات الإيجارات

يجمع التقرير معلومات من شركة (بيتر هومز) ومؤسسة التنظيم العقاري في دبي(Rera) وغيرها من المصادر للتوصل إلى متوسط الانخفاض في أسعار الوحدات السكنية حتى نهاية مارس 2009.

توصّل بحث (إنفستمنت بوتيك) إلى أن أسعار الإيجارات للاستوديوهات والشقق المتكونة من غرفة نوم وغرفتيْ نوم وثلاث غرف نوم قد انخفضت بنسب 29% و31% و16% و43% على التوالي، مع حدوث أكبر انخفاض في مارس في جميع الحالات باستثناء واحدة فقط.

انخفضت إيجارات الفلل بنسبة 44% و35% و28% من أعلى مستوى لها لتلك التي تتكوّن من ثلاث وأربع وخمسة غرف نوم على التوالي.

يتوقّع التقرير في استشرافه للمستقبل أنه من المرجح أن يستمر انخفاض أسعار تأجير العقارات التي تستهدف قطاع الدخل المتوسط إلى أن تصل إلى ما بين 67500 درهم و112500 درهماً في السنة. تتباين الأسعار في شريحة الدخول العليا من 135000 درهماً إلى 225000 درهماً، والتي لا تزال أقل بكثير من الأسعار المطلوبة حالياً.

إن انخفاض قيم الإيجار لمدة عام واحد مرتبط بانخفاض أعداد العمالة الوافدة وبزيادة عدد الوحدات السكنية الجديدة التي تدخل السوق، إلاّ أنه أصبح مرجحاً أن ينخفض عدد الوحدات السكنية الجديدة الآن أقل بكثير مما كان متوقعاً، ما من شأنه الاسهام في تسوية السوق. تقدّر دائرة الأراضي في دبي عدد الوحدات السكنية الجديدة التي كان متوقعاً تسليمها خلال عام 2009 بـ31000 وحدة، و43880 وحدة سكنية خلال عام 2010 مما يعني أنه كان من المحتمل عدم تسليم 20% و40% منها على التوالي بسبب أوضاع السوق.

لكن التقرير يقول "سيتم تسليم عدد أقل من الوحدات السكنية خلال عامي 2009 و 2010، ونعتقد أنه سيتم تسليم 20000 وحدة خلال عام 2009 و18000 وحدة أخرى في عام 2010، وحتى أقل من ذلك في عام 2011. على الرغم من توقع انخفاض تعداد السكان في عام 2009، فإنه من المتوقع أن يرتفع حجم الطلب بسبب الطلب الكامن على وحدات سكنية ذات أسعار مناسبة في إمارات قريبة مثل الشارقة وعجمان إضافة إلى العاملين في أبو ظبي والذين يختارون العيش في دبي.

مجال لانخفاض أسعار البيع

تمتع مشروع دبي مارينا بأكبر قدر من الشعبية من حيث المبيعات خلال عام 2008، تلاه مشروع منطقة إيميريتس ليفينغ حيث تمكنت الأسعار (باستثناء سبرينغز)، مقارنة مع المجتمعات الأخرى، من المحافظة على قيمتهما بشكل عام.

يقول التقرير أن "البيع على المخطط هو أمر غير موجود في جميع أنحاء الإمارة، والطلب على المنتج النهائي هو من قبل المستخدمين في الغالب، أو المستثمرين الراغبين في الحصول على أصول تحقق عائداًَ على المدى البعيد بدلاً من الحصول على أرباح رأسمالية على المدى القصير".

وإن كان هناك زيادة طفيفة في حجم معاملات البيع عندما بدأت الأسعار بالانخفاض فإن التقرير يتنبّأ بوجود مجال كبير لانخفاض الأسعار حتى تلبي مستويات القدرة على تحمل التكلفة.

"أكثر من 65 ٪ من مجموع الطلب على شراء الوحدات السكنية يأتي من شريحة أصحاب الدخل المتوسط. الواضح أنه في حين أن الجزء الأكبر من الطلب تحركه شريحة متوسطي الدخل، فإن الأسعار الحالية هي في متناول أصحاب شريحة الدخول العليا فقط".