انخفاض إيجارات العقار التجاري في دبي بنسبة 64%

يشير واضعو التقرير إلى أن أساليب التنبؤ التقليدية لا يمكن تطبيقها على سوق دبي، لكونه يمر عبر مرحلة انتقالية من كون المضاربات فيه أن تنمي عن عدم النضج إلى كونه أكثر تنظيماً وتموله الاستثمارات بعيدة المدى، مما يعني أن توجهات معاملاته وأنشطته في الفترة ما قبل 2008 ليس لها أهمية تذكر.

هذا أمر تبرزه الأرقام الصادرة عن دائرة التنمية الاقتصادية التي تبيّن أن عدد الرخص الجديدة الصادرة في الربع الأول من عام 2009 قد انخفض بمعدل 20% شهرياً مقارنة مع نفس الفترة في الربع الأخير من 2008. إضافة إلى ذلك، فإنه من المتوقع أن ينخفض عدد موظفي المكاتب مما يقدر بـ 280088 في عام 2008 إلى 237286 في عام 2009، وإلى 227588 موظفاً في عام 2010 قبل أن يرتفع إلى 253598 في عام 2012، وجميعها ذلك على خلفية أملاك عقارية ستدخل إلى السوق.

أثر المناطق الحرة

أي تقرير يحلل التوجهات التجارية في قطاع العقارات في دبي يجب أن يتعامل مع حقيقة أنه خلافاً للأسواق الأكثر نضجاً فلا يوجد منطقة أعمال مركزية في الإمارة، بمعنى أنه يمكن أن يكون من الصعب التحقق من تلك التوجهات. عوضاً عن ذلك الشركات موزعة في مناطق حرة مصنفة حسب التخصصات.

حيث أن معظم شركات تستأجر حيزاً لمكاتبها في تلك المناطق بدلاً من تملّكها، فإن رد فعل السوق تجاه تغير أسعار الإيجارات وتوافر فائض مفاجئ للمساحات المعروضة، فإنه من المرجح أن يكون التحول منذ الستة أشهر السابقة تحولاً سريعاً.

يقول التقرير "ونظراً لتصاعد الإيجارات بشكل غير مسبوق عبر السنوات القليلة الماضية، فلقد لجأ العديد من مالكي العقارات إلى توقيع عقود إيجار لمدى قصير (من سنة إلى ثلاث سنوات)".
ويضيف التقرير بأن "هذا الاتجاه لم يحدّ فقط من حجم استثمار المؤسسات الدولية، بل أنه خلق حالة ديناميكية في السوق المحلي حيث يتم إعادة الإيجارات التجارية خلال العامين القادمين إلى ما كانت عليه لأن عدداً من الشركات استأجرت مساحات لها حيثما وجدت التكلفة مناسبة على مدى السنوات الثلاث الماضية على وجه الخصوص، فإننا نتوقع اقتراناً جديداً بين المساحات المعروضة للتأجير والمؤسسات التجارية".

من أجل الحفاظ على ربحية عوائدهم، فإنه من المتوقع أن يقوم أصحاب العقارات بتنفيذ عدد من الاستراتيجيات على مدى الأشهر القادمة لجذب مستأجرين جدد محتملين والاحتفاظ بمستأجريهم الحاليين.

قد تشمل تلك المبادرات مواقف مجانية للسيارات أو برامج للتوسع في مواقف سيارات للموظفين، وفترات استئجار مجانية في اطار عقود طويلة الأجل والمساعدة في الانتقال أو إدخال تحسينات رأسمالية على الوحدات المؤجرة. أي ما ييسّر من أمر تلك المبادرات هو أنه قد تم شراء معظم العقارات التجارية في المدينة على أساس الطبقات، وهذا يعني أن الذي يسيطر على المباني هو مالك واحد أو شركة إدارة عقارية.

الدعم الحكومي

الإجراءات الحكومية متوقعة أيضاً في السوق مع إطلاق مبادرات لجذب الأموال والاستثمارات الدولية إلى القطاع التجاري.

المخططات التنظيمية كتخفيض رسوم الترخيص أو تأشيرة الدخول والتمديد المؤقت لفئات تأشيرة الدخول لأكثر من فترة السماح لثلاثين يوماً أو برامج تتيح توظيف عاملين بدوام حزئي، كل ذلك من شأنه تعزيز هذا القطاع. بدأت دائرة الأراضي في دبي بالتعاون مع مؤسسة التنظيم العقاري في تنفيذ خطط لتعزيز الثقة بما في ذلك إعلانها هذا الأسبوع بأنه من المرجح إلغاء ما يصل إلى 27 "مشروع عديم الجدوى ".

توقعات القطاع

يشير التقرير إلى أن معدلات الإيجار قد انخفضت بمتوسط نسبته 22% خلال الفترة ما بين تموز/يوليو وكانون الأول/ديسمبر 2008، إلى 221 درهماً للقدم المربع الواحد، على الرغم من أن تزايد عدد المساحات الشاغرة سيستمر بتشكيله عاملاً ضاغطاً على هذه الأسعار.

يقدّر نسبة الشواغر المحتملة بـ11,41% لعام 2009، مع ارتفاعها إلى 30,55% في عام 2011 عندما يدخل ما نسبته 20% من وحدات إضافية إلى السوق على الرغم من احتمال حدوث زيادة في عدد موظفي المكاتب.

بالتالي فإنه من المتوقع أن تنخفض عوائد الاستئجار من معدل 20% سنوياً خلال فترة الازدهار، إلى سقف أعلى أكثر واقعية وهو 12% سنوياً، وفقاً للأسعار العالمية. يمثل هذا انخفاضاً في الأسعار بمعدّل يقارب 64% مقارنة مع إيجارات فترة منتصف عام 2008.
"على الرغم من أن هذه التوقعات قد تبدو مبالغاً فيها، فهناك إشارات وأدلة على بداية ظهور مثل هذه التخفيضات في مناطق مثل أبراج بحيرات الجميرا ووسط المدينة."

من المتوقع حدوث انخفاض آخر لأسعار الإيجار في عام 2010 بنسبة 20% عن مثيلاتها لعام 2009. لذا فمن المتوقع في هذه المرحلة أن تبدأ الشركات التي كانت قد قامت بتأجيل الأمر بسبب ارتفاع الإيجارات أن تبدأ في الانخراط مجددا في سوق دبي والتحضير لبداية الانتعاش في 2011.

"سيتباطأ انخفاض معدلات الإشغال في عام 2011 بشكل ملحوظ، كما ستبدأ أرقام العمالة في النمو بينما يتعافى الاقتصاد العالمي ويبدأ النشاط التجاري بالانتعاش. سوف تنمو المساحة المخصصة لكل موظف في المكاتب بما يتماشى مع المعايير الأوروبية، مما يشير الى حدوث استقرار في سوق المكاتب في دبي الذي عانى تاريخياً من نقص مستوى الخدمات المقدمة له."