قوانين الملكية في دبي ما زالت في حاجة إلى توضيحها

وفي معرض حديثهم إلى الوفود المشاركة في اجتماع جمعية دبي العقارية، قام خبراء قانونيون من عدد من الشركات المحلية بتحليل أثار أحدث التشريعات المتعلقة بقطاع العقارات في الإمارة.

ورداً على أسئلة الحضور، استعرض فريق الخبراء المواضيع بما في ذلك الآثار المترتبة من القانون رقم 9 لعام 2009 الذي يتناول تسديد الديون المستحقة للمستثمرين في حال انهاء عقودهم، ومنح تأشيرات إقامة لستة أشهر لأصحاب الأملاك والقيود الحالية لقانون الجهة الضامنة الحالي.

ينص القانون رقم 9 على أن المطورين خاضعين للالتزام بسداد الأموال التي وضعها المستثمرون في مشروع على أساس متغير وفقاً للمدى الذي وصلت إليه عملية البناء، بينما تتراوح نسب إعادة الأموال ما بين صفر بالمائة إلى 100%.

الأمر غير المؤكد هو المصطلحات الدقيقة للنظام الأساسي؛ ما يقرر مدى تقدم عملية التطوير، والمراحل الرئيسية التي وصل إليها، وفي أي مرحلة من مراحل النزاع سيتمكن ممثلوا دائرة الأراضي على فحص الموقع.

نقص السيولة

قال غاري بادجن، الرئيس التنفيذي لشركة (بي آر دي نيشن وايد ميدل إيست) "في مثل هذا النوع من سوق العقارات، حينما يتوقف المشترون عن السداد فإن ذلك يخلق حالة شبه مستحيلة بالنسبة لشركة التطوير العقاري".


قال جيمي هاولا، شريك في بن شبيب وشركاه "الحقيقة هي أن هناك نقصاً في الأموال في السوق". "لقد وعد الكثير من المطورين بمساعدة المشترين في الحصول على تمويل، لكن ذلك أصبح أمراً غير ممكن منذ بداية أزمة الائتمان".

"لذا فعلى الرغم من أن عدم توفر الأموال يمثل 90% من أسباب تعثر السداد فليس هناك من سيصرح بذلك. سيقولون في المحكمة أن شركة التطوير لم تقم بالوفاء بما وعدت به. إن السؤال الذي ينبغي طرحه هو كم من هذه النزاعات يتصف بالانتهازية الناجمة عن نقص رأس المال بسبب أوضاع السوق.

قال مايكل لونجيفيتش، شريك في هدف وشركاه "الناس لا تريد أن تكون من استمر بالدفع [لمشروع غامض]، بينما امتنع 99.9% منهم عن السداد".


على الرغم من هذا، فإن الغالبية العظمى من أعضاء الوفود شعروا أن القانون 9 قد وضع بشكل ظالم لصالح شركات التطوير، مع عدم حسم الأمور بشكل واضح بالنسبة للمستثمرين. ما يثير القلق بصورة خاصة كانت الأسئلة عن كيفية التوصل إلى قرار في حال تم صرف الأموال المودعة في حساب الضمان بشكل قانوني على تمويل مختلف جوانب المشروع قبل البدء بالبناء ولم يبق منه شيء لإرجاعه إلى المشترين.

قال لونجيفيتش "إن قانون الضمان غير كاف من حيث عدم توفيره الحماية للمشترين". "في غضون عامين من الزمن ربما سنشهد إلغاء قانون الضمان والاستعاضة عنه بنظام يمنع المطورين من المساس بأي أموال حتى يتم تسليم العقارات وإصدار سندات ملكيتها".

وقال هاولا "لن يتم إلغاء المشاريع حتى تخرج مؤسسة التنظيم العقاري بحل مع الجهة المطورة. قد يُطلب من المطور الفرعي إعادة 5% إلى شركة التطوير".

زيادة في المنازعات

مع ازدياد عدد قضايا الملكية المرفوعة في المحاكم، فإن فريق الخبراء توقع بأنه من المرجح أن تستمر الظروف الحالية للسوق في التأثير سلباً على هذا القطاع في المستقبل المنظور.

وقال بادجن "سيستغرق الأمر بضع سنوات، حتى بعد انتعاش السوق، لكي يتم إخراج النزاعات من النظام". من المحتمل أن تصل الفترة إلى ثلاث سنوات قبل أن يتم حل نزاعات السنوات القليلة الماضية".

علاوة على ذلك، فإن القوانين مثل قانون تأشيرة الستة أشهر، وإن كان خطوة في الاتجاه الصحيح، فإنه ما زال يتعين قطع شوط طويل قبل معالجة مخاوف المستثمرين. لا يستطيع أصحاب البيوت في الوقت الحالي أن يفعلوا أشياء مثل فتح حساب مصرفي، وشراء سيارة أو الحصول على خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي، ويرجع ذلك إلى طبيعة التأشيرة قصيرة المدى.

يقول بادجن "هناك قضايا شائكة لا سيما مع هذا القانون، كالاضطرار لمغادرة البلاد وما إلى ذلك". "إنه نقطة بداية، لكني أعتقد أنه لا بد من إعادة النظر فيه إذا كان له أن يكون ميزة جذب حقيقة. إنه غير كاف لجذب أولئك الذين على سبيل المثال تريد المجيء إلى هنا لتتقاعد".