ارتفاع معاملات الإيجار أثناء سعي السوق للأسفل

وجد مسح السوق العقاري الذي أجراه مصرف إتش إس بي سي أن الأسعار المتفق عليها في ابريل قد ارتفعت بنسبة 4% ثم بنسبة 5% في مايو.

وإن كان البنك يلقي الضوء على هذه الزيادة، فإن الأرقام لا تزال أقل بنسبة 23% في شهر مايو من مستويات الذروة لشهر سبتمبر 2008.

قال التقرير أن "اختبار السوق الذي أجريناه يؤكد أن الأسعار قد بدأت في الواقع بالاستقرار بسبب تجدد الاهتمام، فضلاً عن إعادة التسعير الذي قام به بعض البائعين ما أدى الى خروج ممتلكاتهم من السوق أو عرضها للإيجار".

"يبدو أن المستثمرين الأجانب أيضاً قد عادوا إلى السوق وأن غالبية المعاملات تجري على أساس نقدي".

حالة التحول هذه ترجع إلى تدني الأسعار وعودة السيولة النقدية وأن العوائد ما زالت مغرية وإلى أن الحالة المعنوية في السوق آخذة في التحسن. لكن يشدد التقرير على أن أسعار الشقق فقط هي التي بدأت في الارتفاع مع العلم بأن أسعار الفلل قد انخفضت بنسبة 11% مقارنة بالأشهر الماضية من العام الفائت.

أبدى فريق من الخبراء خلال الاجتماع الأخير الذي نظمته سيتي سكيب كونيكت تفاؤلاً أقل.

قال ديفيد ماكادام، مدير الشعبة التجارية في شركة (بيتر هومز) "ليس بوسعي القول أني رأيت حالة انتعاش، بل بإمكاني القول أننا على الأرجح قد اقتربنا إلى القعر. إن مستوى الإيجارات لعام 2003 أو 2004 هو حيث سنكون قد بلغنا مستوى القاع".

وقالت إلاين جونز الرئيس التنفيذي لشركة أستيكو "أعتقد أننا سنعود إلى أسعار عام 2006. لا يمكن التعميم بالقول أن هبوط الأسعار قد توقف".

بالرغم من ذلك فإن أرقام الإيجارات لدى شركة (بيتر هومز) هي الآن أعلى مما بلغه السوق عند ذروته. في مايو عقدت الشركة 400 معاملة إيجار مقابل ما بين 200 300 شهرياً في عام 2008.

يقول ماكادام "ثلثها كان لمستأجرين جدد من المملكة المتحدة وأوروبا والولايات المتحدة وكان معظمهم من المدراء من المستوى المتوسط".

"وثلث كان من الإمارات البعيدة، مثل الشارقة، الذين انتقلوا إلى دبي، وثلث آخر كان من مقيمين انتقلوا الى مساكن أكبر بعد الانخفاض في أسعار العقارات. إيجارات المكاتب التجارية أيضاً كانت أعلى بكثير، بعدد بلغ نحو 30 إلى 40 عقداً في الشهر. كانت في معظمها من الشركات التي قامت بتقليص حجمها. كانوا يدفعون 300 إلى 400 درهماً للقدم المربع وأصبحوا الآن يبحثون عن سعر 100 إلى 200 درهم، وإن كان هذا لا يزال أعلى من متوسط السعر الذي يبلغ 75 درهماً للقدم المربع الواحد".

يتوقف التحول في هذا القطاع على تحسن الشعور العام في السوق وزيادة فرص الحصول على التمويل من البنوك المحلية، والتي ستكون بحاجة إلى مزيد من المبادرات التي تدعمها على الصعيد الاتحادي.

يقول سونيل غوميز من شركة جورو العقارية أن "هذا لن يكون سوقاً نقدية أبداً فلا يوجد عدد كافٍ من المستثمرين الأفراد الأثرياء. سوف يبقى السوق دائم الاعتماد على الاقتراض وعلى الأسهم، وربما ستنخفض النسبة من 90/10 إلى 60/40، لكن سوف يظل معتمداً على الاقتراض والأسهم.

"إذاً ما تقوم به أملاك وتمويل وعندما يستأنفان عملية الإقراض سيحركان المنطقة".

يقول شاهرام شامساي، نائب الرئيس لقسم مراكز التسوق في مجموعة ماجد الفطيم "لا تستطيع إن الحكومة إجبار المصارف على خفض أسعار الفائدة. هناك حاجة لجهة إقراض مدعومة من الحكومة الاتحادية لتقديم أسعار تنافسية، التي سوف تدفع بقية المصارف في ذلك الاتجاه".