التمايز يصبح مفتاح ارتفاع أسعار الملكية الفردية في دبي

وفقاً لخريطة أسعار لاندمارك الاستشارية لشهر يوليو "كان ]تفاضل الأسعار] في السابق يقوم على عوامل مثل الموقع والإطلالة ونوعية التشطيب".

"أما الآن فالعوامل البيئية تؤثر في صنع قرار المستهلك، فعلى سبيل المثال يتم تأجير بعض الوحدات القريبة من خطوط الكهرباء عالية الجهد بأسعار أقل من وحدات مماثلة تقع بعيداً عن مصادر الطاقة".

بينما ينظر المستخدم النهائي إلى الصفات الفردية فإنه يصبح من الصعب على المحللين توقّع أنماط القطاع ككل بشكل قاطع.

وبينما يتوقع ملخص خريطة الأسعار مزيداً من الانخفاض في متوسط الإيجارات ككل خلال الربع الثالث من عام 2009 فإنه يشير إلى "وجود دلائل على استقرار مستويات الإيجارات، وأن بعض أصحاب العقارات لا يزالون يشهدون طلباً قوياً على المنازل المعروضة للتأجير ذات الجودة العالية في مواقع ممتازة".

ارتفاع محدود للأسعار

تشير لاندمارك إلى توجّه مماثل من حيث المبيعات، مشيرةً إلى مواقع مثل جزر الجميرا وغرين كوميونيتي التي بدأت تشهد ارتفاعاً في الأسعار.

"مشاريع الفلل الأصغر حجماً ذات كمية العرض المحدودة والتي بدت قيمتها جيدة بين المستخدمين النهائيين فيما يتعلّق بالموقع والتصميم وجودة البناء والمرافق، هي ضمن المشاريع التي تشهد زيادات في الأسعار".

مع ذلك فلا تزال المشاريع الكثيرة التي لا تحمل سمات مميزة تشهد اخفاضاً في الأسعار، سيما مع الانخفاض الملموس في المشاريع المعتمدة على الشقق، التي أصابتها المعاناة بسبب كمية العرض التي سيتم تداولها في السوق في عام 2008.

يشير التقرير إلى أن 'البيع الاضطراري' بدأ يقلّ حيث أن البائعين يسحبون الوحدات التي لا تُباع بالأسعار المطلوبة.

وتقول هيذر ويبرمان-أميجي، الرئيس التنفيذي لشركة (إنفستمنت بوتيك) للاستشارات "شهد الناس أيضاً عدداً من البائعين يقولون أنهم لن يقبلوا بأقل [من السعر المطلوب[ وهم متشبثون بذلك".

وأوضحت لموقع إي إم إي إنفو "لكن بعض هذه العقارات مرهونة، وإذا ما تعرّضت لأي خسارة فسيضطرون لتسديد القروض من جيوبهم الخاصة. لذلك أعتقد أن الأمل يكمن، بسبب الكثير من الأحاديث عن عودة السوق، في قدرتهم على الاحتفاظ بها إلى أن يحدث ذلك، وعندها ربما لن يضطرون للسحب من مدخراتهم لتسديد القروض. إنهم يقولون أنه ليس من منطقياً أن يبيعوا بمثل تلك الأسعار".

تأثير المترو

حللت شركة (إنفستمنت بوتيك) أيضا التأثير المحتمل على أسعار الوحدات من مشروع مترو دبي الذي شارف موعد إطلاقه من المقرر في 9 سبتمبر من هذا العام.

كون الشركة قد درست الآثار لمشاريع بنية تحتية مماثلة في مجال النقل على الأسعار في هولندا واليونان والهند وفرنسا، وكلها دخلت الأسواق خلال العقدين الماضيين، فإن (إنفستمنت بوتيك) تشير إلى أنه كان لجميعها تأثير إيجابي على المشاريع العقارية القريبة منها.

شهدت العقارات الهولندية زيادة بمعدل 25% (ووصلت إلى 33% لقربها من محطات ذات حركة نشيطة)، والعقارات السكنية في اليونان التي كانت على بعد 250 مترمن محطة مواصلات شهدت زيادة بمعدل 8%، والعقارات في الهند ارتفعت في المتوسط 10% إلى 35% (مع وجود بعض المناطق التي شهدت زيادات تصل الى 80%)، وخطوط الترام الجديدة في منطقة غرب باريس دفعت الأسعار بنسبة 5%.

تشير (إنفستمنت بوتيك) إلى أن الأحياء الواقعة على الخط الأحمر الذي سيمر في جميع أنحاء دبي، شهدت تاريخياً ارتفاعات كبيرة وفقاً للإعلانات عن مدى تقدم مشروع المترو، وتتوقع لها رؤية استقراراً مماثلاً/ارتفاعاً بمجرد إطلاق الخدمة.

هناك منطقتان على وجه الخصوص يمكن أن تستفيدان وهما مارينا، التي نجحت حتى الآن في الاحتفاظ جزئياً بأغلب قيمتها عن طريق زيادة حركة المستأجرين من العاملين في أبو ظبي ووسائل الراحة المعروضة، ووسط البلد (منطقة الخليج التجاري، وسط مدينة برج دبي، ومركز دبي المالي العالمي ومركز التجارة) التي عانت من حدة تراجع الأسعار منذ منتصف عام 2008.

من المتوقع لتلك المنطقتين والمناطق المخدومة جيداً من شبكة المترو أن تستفيد في فترة ما بعد سبتمبر (التي ستشهد أيضاً افتتاح برج دبي، المشروع الرئيسي لشركة إعمار) وإن كان من المحتمل أن يكون ذلك على حساب زيادة المشاريع التي ستدخل إلى السوق في مناطق نائية أكثر مثل مشروع ديسكفري غاردنز أو المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي.