القطاع العقاري السعودي يتجاوز 400 مليار دولار في 2010

يلعب قطاع العقار في السعودية دورا مهمّا في الاقتصاد غير النفطي للمملكة. ويتوّقع أن ترتفع مساهمة قطاع العقار في الناتج المحلي الإجمالي التي بلغت 6.8 % في العام 2004، إلى 7.2 % في العام 2009. ويقدّر أن تنفذ المملكة العربية السعودية في الوقت الجاري مشاريع تتجاوز تكلفتها 2 تريليون ريال سعودي (500 مليار دولار).

القطاع السكني يعجز عن مواجهة الطلب

وعلى الرغم من ذلك فانّ قطاع العقار السكني سيبقى عاجزاً عن مواجهة الطلب عليه في المستقبل القريب. وسيواصل قطاع العقار الذي يتوّقع أن ينمو بمعدّل سنوي قدره 5.8 % خلال الفترة ما بين العام 2004 والعام 2009، اتجاهه الصعودي في المستقبل القريب ولكن بوتيرة أبطأ. ومن المتوّقع أن ترتفع أسعار الإيجار في المملكة بما يتراوح بين 5 % إلى 10% في العام 2009، ووفقا للتقديرات الرسمية، بلغ عدد الوحدات السكنية المشغولة في المملكة 4.3 مليون وحدة في العام 2007، منها نحو 50% مملوكة للأسر التي تقطن وحدات سكنية مملوكة في حين يقطن الآخرون وحدات سكنية يوفرها صاحب العمل أو وحدات سكنية مؤجرة. وتشهد المملكة العربية السعودية طلبا متزايدا من فئة الشباب ذوي الدخل المتوسط. لذا، إذا كانت السعودية تسعى إلى تلبية هذا الطلب فستحتاج إلى بناء 1.5 مليون مسكن جديد بحلول العام 2015، وفي الوقت الحالي، وبفضل المبادرات المختلفة التي اتّخذت لتلبية الطلب في سوق الإسكان، على الرغم من أن سوق العقارات ما زال جذاباً للمستثمرين، من المتوّقع أيضا أن تستقر الأسعار عند مستويات أدنى.

وكشفت التقارير أن قطاع العقار والبناء في المملكة يوفر واحدة من أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة، كما أن هناك ما يزيد عن 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 260 مليار دولار يجري تنفيذيها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية.


ويساهم القطاع العقاري في السعودية بنحو 55 بليون ريال من الناتج المحلي الإجمالي نسبتها 5.1 في المئة، وسط توقعات بأن ينمو بنهاية خطة التنمية الثامنة عام 2009 بمعدل سنوي 5.8 في المئة، وأن ترتفع مساهمته في الناتج المحلي إلى 7.2 في المئة، بعدما شكل 4.5 في المئة خلال الفترة من 2002-2006، ما يجعله محورًا مهمًا خصوصاً في ظل التنمية التي تعيشها السعودية في المرحلة الحالية.

تطبيق الرهن العقاري خلال العام الحالي

وتعكف المملكة حالياً على وضع اللمسات الأخيرة لمشروع نظام الرهن العقاري الذي سيصدر خلال هذا العام. وتنتظر الأوساط المختلفة في المملكة تفعيل قانون الرهن العقاري الذي يسهل على المواطنين تملك المساكن في الأماكن التي يرغبونها. وكان خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز قد وجه مجلس الغرف للتنسيق مع وزارة التجارة والصناعة ووزارة المالية للعمل على تنفيذ نظام الرهن العقاري في المملكة بأسرع وقت ممكن.

ويتوقع أن تعلن المملكة قبل نهاية العام الجاري نظام الرهن العقاري الجديد، وذلك بعد الانتهاء من كافة تفاصيل لائحة الرهن العقاري، الذي يناقش حالياً في هيئة الخبراء التابعة لمجلس الوزراء، حيث يمر حاليا بالمراحل الأخيرة، مما سيساعد كثيرا على حل مشكلات التمويل العقاري بشكل كبير.

وتتمثل أهمية إصدار نظام الرهن العقاري في تمكين قطاع الأعمال من المساهمة في تسهيل تملك المواطنين لمنازلهم الخاصة، إضافة إلى دعم وتمويل الصناعات الوطنية خاصة في ظل إحجام البنوك المحلية والأجنبية عن إقراض تلك الصناعات.

وكانت دراسة اقتصادية أعدها مركز البحوث والدراسات بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض في السعودية قد أوضحت أن الخبراء في مجال التمويل والمهتمين بشأن العقاري يرون أن غياب آليات التمويل الإسكاني والتشريعات الضابطة لها تمثل إحدى العقبات الهامة في عدم ظهور شركات عقارية عملاقة في السعودية، وتوفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن في المملكة.

وطالب مختصون بالإسراع في إصدار قانون الرهن العقاري في السعودية. وقالوا إن التوازن الطبيعي سيعود لسوق العقار بعد إنسحاب المضاربين في حال صدور القانون، حيث سيصبح الطلب حقيقيا واستثماريا وليس وهميا، وهو ما سيدفع المطورين والعقاريين نحو العودة إلى السوق لتلبية حاجة السكان الذين يبحثون عن منازل عادية أو فاخرة.

تطبيق الرهن يعمل على لجم أسعار العقارات

وتوقع الخبراء ان يفتح اقرار نظام الرهن العقاري السوق المحلي على مصراعيه في ظل قنوات تمويلية واضحة ومضمونة. ويراهن عقاريون سعوديون على أن تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية من شأنه لجم أسعار العقارات والوحدات السكنية الماضية في ارتفاع متزايد جعل حلم تملك المسكن بعيد المنال عن غالبية المواطنين. ودعا عدد من المهتمين بالقطاع العقاري إلى سرعة تفعيل النظام وتطبيقه على أرض الواقع بأسرع وقت ممكن قبل تفاقم أسعار العقار ومواصلتها الارتفاعات.

ويساهم نظام الرهن في انتعاش حركة السوق العقاري داخل السعودية، وأنه سيكون الوسيلة المناسبة لتنظيم الإقراض وحفظ حقوق المقترضين والمقرضين. كما أنه سيكون تشريعا متكاملا ستطبق من خلاله شروط الاقراض التي تضمن حق الجميع، دون تكرار للأخطاء الاقتصادية التي مرت بها الاسواق العالمية.

شركات مستقلة بالتعاون مع العقاريين

ويتوقع أن تتجه البنوك السعودية لتأسيس شركات رهن مستقلة أو بالتعاون مع العقاريين في إطلاق هذه الشركات، ما يجعل جميع الأطراف التشريعية والعقارية في السعودية تحرص على عودة السوق إلى الانتعاش من جديد، وصعوده تدريجيا ووصوله إلى حالة من الاستقرار. ويحرك نظام الرهن العقاري السيولة الموجودة في البنوك والشركات العقارية.
وتستعد البنوك السعودية لانطلاقة جديدة في تاريخها بالتزامن مع إقرار نظام الرهن العقاري، الذي يتوقع ان يحرك السوق العقاري بشكل كبير، بجانب أثره على تعزيز القطاع المصرفي في المملكة.

يذكر أنه بالرغم من حجم التمويل العقاري في السعودية والذي بلغ خلال العام الماضي نحو 5 مليارات ريال، إلا أنه يبدو ضئيلاً قياسا الى حجم السوق، فحسب بيانات صادرة عن مؤسسة النقد السعودية فإن تمويل العقار السكني كنسبة مئوية من إجمالي التسهيلات الإئتمانية إنكمش بنسبة كبيرة.

أدت عمليات الإقراض الضعيفة إلى تراجع الإستثمار في قطاع العقار السكني خلال العقد الماضي، مما نتج عنه إنكماش في مستويات الإستثمار بنسبة أكثر من 20 في المائة من إجمالي إستثمار رأس المال في البلاد، وإنخفضت هذه النسبة حسب تقرير لشركة "المركز" إلى 13 في المائة عام 2008. وتشير التوقعات إلى أن التمرير المتوقع لنظام الرهن العقاري في السعودية سيفرز تحولا في اتجاه الطلب العقاري ليرتفع بنحو 50 في المائة.

ويرى عاملون في القطاع العقاري ان نظام الرهن العقاري ستكون له فوائد بالغة التأثير، سواء على السوق العقاري أو البنوك نفسها التي ستضطر الى تحديث برامجها وخدماتها وتطويرها الى الأفضل حتى تتمكن من تلبية احتياجات القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة. وتشير التوقعات الى ان نظام الرهن العقاري سيقر خلال الفترة المتبقية من العام الجاري.

وأثار نظام الرهن العقاري خلال السنتين الماضيتين الكثير من الجدل في الساحة المحلية السعودية، واستطاع خلال هذه الفترة ان يعيد الحيوية الى قطاع العقار مرة أخرى، خصوصا مع خسائر الأسهم المتلاحقة التي كانت قد أغرت أرباحها رساميل المستثمرين في القطاع العقاري.

وأكد تقرير شركة جونغ لانغ لاسال للدراسات العقارية نُشر أخيراً، أن الرهن العقاري في السعودية سيعمل على إضافة نقاط إيجابية في السوق العقاري في المملكة، في الوقت الذي سيواجه أيضا عقبات تقف أمام تطبيقه.

وبين أن النقاط الإيجابية تتمثل في أن الرهن العقاري سيكون الإطار الشرعي لمسألة الاقتراض، حيث يطبق الرهن قوانين الشريعة الإسلامية في التعاملات المالية مما سيساعد في ازدياد طالبي القروض وازدياد الطلب على السكن.

إضافة إلى أن التقرير يؤكد أن الرهن سيعمل على ازدياد أعداد الراغبين في تملك السكن، وبالتالي نقص الطلب على الوحدات السكنية التأجيرية، وتحقيق جانب الضغط على أسعار الوحدات السكنية مما سيؤدي إلى انخفاض أسعار البيع والتنافس بين المطورين، ويحفز المطورين المحليين على زيادة بناء الوحدات السكنية مما يساهم في دفع عجلة التنمية من جانب قطاع المقاولات والجوانب المرتبطة به.

ويرى عقاريون ان القطاع الخاص هو القادر بعد دعمه حكومياً في توسيع قاعدة التنمية العقارية، فالدعم الحكومي لا يمكن أن يواجه الطلب المتزايد على منتجات العقار، خاصة السكنية، ويكفي أن نعلم أن اجمال ما أنتجه صندوق التنمية العقاري يزيد عن 600 الف وحدة سكنية، في حين أن حاجة المملكة السنوية تزيد عن 200 ألف وحدة سكنية.

ومهما كان من جهود للقطاع الخاص، فإن التطوير العقاري والتمويل، أساس هذه التنمية، ورغم حداثة هذين المفهومين (الاستثماريين) إلا أن العلاقة بينهما كانت عكسية، أو متصادمة، أو متوازية، أو كل ذلك، لكنها لم تكن متقاطعة.

تعزيز ثقافة التمويل العقاري

ويوصي عقاريون بتعزيز ثقافة التمويل العقاري لجميع الأطراف من أجل فهم العوائق والمشاكل التي تواجه المطور العقاري، وتشجيع الممولين على الدخول كشركاء في مشاريع التطوير العقاري الكبرى، إضافة إلى أنه يجب على المطورين العقاريين أن يترجموا حاجة السوق ويدركوا متطلبات الممولين العقاريين.
كما أوصوا بتوطين التجارب العالمية للشراكات الإستراتيجية الناجحة بين شركات لتطوير والتمويل العقاري، وشركات الاستثمار العقاري، ودفع القطاع الخاص على تبنى مشاريع الضواحي السكنية ذات الخدمات.