أسعار فلل دبي ثابتة، لكن الوحدات الجديدة تضغط على أسعار الشقق

تقول هيذر ويبرمان-أميجي، الرئيس التنفيذي لشركة إنفستمنت بوتيك "نحن الآن في بداية الربع الأخير لما كان بالنسبة للعديدين عاماً مؤلماً ومحبطاً للغاية. إن سرعة وشدة استجابة أسواقنا المحلية لانتشار' أزمة الإقراض العقاري' قد أخذت الجميع على حين غرة بشكل أو بآخر."

بيع العقارات

وتشير دراسة انفستمنت بوتيك "نبض السوق في الربع الثالث" إلى أن ثقة المستثمرين لا تزال تشكل عاملاً رئيسياً في ركود في العديد من نواحي سوق العقارات في الامارة، كما لا يزال القطاع ينتظر حدوث ارتفاع عام في المعنويات وقوة دافعة في مجال المبيعات.

يقول التقرير أنه "على الرغم من أن أسعار العقارات التي لم يتم إنشاؤها بعد قد انخفضت بدرجة كبيرة خلال الأشهر التسعة الماضية، فإن حركة المتاجرة بها قد توقفت تماماً. السبب الرئيسي في ذلك هو غياب الثقة بين المستثمرين غير الراغبين في المخاطرة، نظراً لعدم التيقن بشأن البنية التحتية والموارد المالية للمطورين، ومدى استيعاب السوق ككل".

ويضيف التقرير "عندما يبدأ الاقتصاد بالاستقرار، فمن المتوقع أن يستأنف بيع وشراء العقارات الموشكة على الاكتمال مرة أخرى، وقد يكون زيادة النشاط في هذا القطاع مؤشراً على عودة ثقة المشترين من جديد إلى السوق. لكن يجب عرض العقارات التي اكتمل إنشاؤها بأسعار مخفضة كثيراً".

معدّلات الأسعار

انخفضت معدلات أسعار الفلل الآن إلى مستويات الربع الثالث من عام 2006، فلقد انخفضت أسعار نخلة جميرا بمعدل 57%، والمرابع العربية انخفضت بنسبة 49%، في حين يجري تداول الشقق بمستويات أسعار الربع الاخير من عام 2007. أرقام لاندمارك الاستشارية تحدد متوسط أسعار الشقق بنسبة 38%، وذلك بعد مزيد من تراجع بلغت نسبته 3% في الربع الثالث من العام، في حين انخفضت أسعار الفلل بنسبة 39% عمّا كانت عليه في ذروتها، على الرغم من ارتفاعها بنسبة 8% في الربع الثالث من العام. بلغ متوسط العائد الاجمالي للشقق 9% مقارنة مع 6% للفلل.

يظهر حجم المعاملات تفضيل الوحدات الأصغرمساحة؛ حيث بلغت نسبة مبيعات الشقق بغرفة نوم واحدة 30% من عام 2009، والشقق بغرفتي نوم 24% والفلل بنسبة 14%. تشير تقديرات لاندمارك الاستشارية إلى ترجيح بقاء أسعار الفلل مستقرة في المدى القصير، قبل أن تشهد صعوداً تدريجياً خلال عام 2010، في حين أنه من المتوقع أن تشهد أسعار الشقق المزيد من الانخفاض على المدى القصير والمتوسط، حينما تظهر الآثار السلبية لدخول وحدات جديدة إلى السوق.

أسعار الإيجار

وفقاً لشركة لاندمارك لقد ارتفعت معدّلات أسعار إيجارات الفلل في دبي بنسبة تتفق مع حجم المبيعات بلغت 6% خلال الربع الثالث من العام. يعود هذا الارتفاع للطلب على العقارات المؤلفة من ثلاثة وأربعة غرف نوم، والتي شهدت زيادة بلغت 14%، بينما بقيت معدلات المنازل المكونة من خمسة غرف نوم ثابتة، في حين انخفضت ايجارات الفلل المكونة من غرفتي نوم بنسبة 13.6%. انخفضت إيجارات الشقق بنسبة 17%، مع تنبؤ لاندمارك الاستشارية بحدوث مزيد من الانخفاض "نظراً لأساسيات العرض الضعيف".

انخفضت أسعار التأجير للشقق المؤلفة من ثلاثة غرف نوم بنسبة 34% عن أسعار الذروة، في حين أن إيجارات الفلل المكونة من ثلاثة غرف نوم انخفضت بنسبة 45%.