القطاع العقاري في دبي .. كيف يبدو بعد 5 سنوات؟

بالطبع لا يملك احداً كرة سحرية يستطيع من خلالها التنبؤ بمستقبل القطاع العقاري في دبي، وأفضل ما يمكن عمله هو الاستناد الى التخمينات الذكية ودراسة الاتجاهات الحالية للسوق، وبالتالي فان الامر اقل موثوقية بقليل مقارنة مع التحدث مع الاصدقاء على مائدة العشاء.

وحتى الآن فان الواقع يدل على ان معظم الناس يشترون العقارات مع نيتهم الاحتفاظ بملكيتها لمدة 5 سنوات على الاقل، وغالباً مع الاخذ في الحسبان اللجوء الى التمويل العقاري طويل الاجل.

ولنعد الى الوراء 5 سنوات، كيف كان يبدو واقع السوق العقاري في دبي؟
كانت اسعار الايجارات اقل بمقدار النصف مقارنة مع المعدلات الحالية، ولنعط مثلاً على ذلك : فقد كان ايجار شقة من غرفة نوم يبلغ 8 آلاف دولار اما الآن فقد تضاعف الى 16 الف دولار.

وقبل 5 سنوات لم يكن التملك الحر للعقارات مفتوحاً امام الاجانب بل كانت تقتصر عملية بيع وشراء العقارات على المواطنين الاماراتيين، ولذلك كان العائد على الايجار اعلى من الآن في حين كان سعر العقارات اقل بمقدار النصف مقارنة مع الاسعار الحالية.
والآن اذا حاولنا وضع تصور للسوق العقاري بعد 5 سنوات فهل تساعدنا هذه الخلفية؟ هل يمكن ان تتضاعف اسعار الايجارات مرة أخرى؟ وهل تحافظ اسعار العقارات على معدلات الزيادة نفسها؟
ان طبيعة الانسان المحافظة تجعل من الصعب تخيل هذه القفزة، لذلك لنحاول وضع الامر في اطار دبي العصرية.

اولاً : قامت حكومة دبي بتحديد سقف للزيادات على اسعار الايجارات هو 15% بالنسبة للعام 2006، قد يبدو الامر مشوقاً، ولكن يجب الا ننسى ان زيادة بمعدل 15% سنوياً على مدى 5 سنوات تكاد تعادل مضاعفة اسعار الايجارات.

ثانياً : ان التضخم هو عامل اضافي ينبغي اخذه في الحسبان، فقد بدأت دولة الامارات هذه السنة فقط في اختبار نسبة تضخم مرتفعة تتراوح بين 15 و 20% وفقاً لدراسة حديثة صادرة عن بنك دبي الوطني، ومن المعروف عن التضخم انه عندما يبدأ يصعب ايقافه.
انطلاقاً من ذلك فان الارتفاع العام في الاسعار يمكن ان يشكل قضية اساسية في السنوات الخمس المقبلة لم تكن مطروحة بهذا الشكل في السنوات الخمس الأخيرة، وبات شراء اصول جامدة مثل شقة او منزل افضل وسيلة تحوط تجاه التضخم.

وفي فترات ارتفاع نسبة التضخم فان القيمة الشرائية للنقود تتضاءل، وبهدف التعويض ترتفع الاجور والا فان قدرة الامارات التنافسية في سوق العمل العالمي ستتراجع، وبدورها سترتفع اسعار المنازل.

ومن دون ادنى شك فان الدخول المرتقب لوحدات سكنية جديدة في الامارات سيؤدي الى تهدئة اسعار العقارات، ولكن يجب احداث توازن تجاه التأثير المتأرجح للتضخم في اقتصاد ناشىء يتسم بالحيوية مثل اقتصاد الامارات.

وحتى الآن فان من قام بشراء العقارات في دبي قد استفاد من القفزة في قيمها الرأسمالية وبأدنى تكاليف الرهونات العقارية، فهل يمكن ان يؤدي ارتفاع التضخم الى تعزيز هذا الربح المزدوج في السنوات الخمس المقبلة؟
ان التضخم يمكن ان يخلق بعض الخدع الغريبة للمستثمرين، وهذا واحد من التأثيرات الجانبية المحببة على الاقل بالنسبة الى المشترين في القطاع العقاري.