دبي .. نموذج سنغافورة أم كوالالمبور؟

اهم انطباع يتكون لديك حول النشاط العقاري عند قيادتك السيارة في شوارع سنغافورة انك لا تصادف برجاً مكتبياً واحداً يتوقع انجازه في 2010، فالعائد العقاري متدن جداً في الفترة الحالية، وليس من مبرر اقتصادي يشجع على تشييد ابنية جديدة، ومع ذلك فان الاسعار لا تزال مرتفعة في المدينة ـ الدولة.

لنأخذ شقة في وسط المدينة مثالاً على ذلك : يبلغ سعر شقة مساحتها 1000 قدم مربعة مليون دولار ويمكن تأجيرها لقاء 36 الف دولار سنوياً اي بعائد تأجيري يبلغ 3.6%، وعندما تدرك كم تبلغ الفائدة على السندات الاميركية هذه الايام لن تجد صعوبة في فهم سبب جمود قطاع الانشاءات في سنغافورة.

والصورة تبدو في دبي معكوسة تماماً، اذ يبلغ سعر شقة مساحتها 1000 قدم مربعة في مشروع "الروضة" The Greens 270 الف دولار فقط، ويبلغ ايجارها السنوي 22 الف دولار اي بعائد تأجيري يبلغ 8.1%.

دبي مثل سنغافورة

يجمع دبي وسنغافورة الكثير من اوجه الشبه، المدينتان تملكان موانىء ضخمة تخدم مناطق داخلية واسعة، والاثنتان تتمتعان بقطاع سياحي متطور وبخدمات مالية وتجارية قوية، كما ان دخل الفرد من الناتج المحلي الاجمالي لا يختلف كثيراً بين المدينتين على الرغم من ان النمو الاقتصادي في دبي يبلغ 16% اي 3 اضعاف النمو في سنغافورة.
فكيف تباع الشقة في دبي بأقل من ثلث سعرها في سنغافورة؟ وكيف يبلغ العائد التأجيري للشقة في دبي ضعفي العائد في سنغافورة؟
الجواب ان سنغافورة لديها سوق عقاري اقدم واكثر نضوجاً من دبي مع قوانين عقارية واضحة وسوق رهن عقاري متطورة جداً، كما تلعب دوراً مؤثراً المخاوف من تفوق العرض على الطلب في المدى القصير.
واذا اردت معرفة مستقبل القطاع العقاري في دبي بعد 10 سنوات فان نموذج سنغافورة مناسب لكي تحذو دبي حذوه.

ولكن هل تبدو دبي اكثر شبهاً بكوالالمبور عاصمة ماليزيا واقرب مدينة كبيرة الى سنغافورة؟
لقد تراجعت حركة البناء في كوالالمبور منذ سنوات عديدة، كما ان اسعار العقارات ارخص مقارنة مع سنغافورة، اذ يمكن شراء منزل مساحته 3 آلاف قدم مربعة في منطقة معقولة في كوالالمبور باقل من 150 الف دولار، وهذه الاسعار تشبه الى حد كبير الاسعار في دبي عندما اطلقت نظام التملك الحر قبل 5 سنوات.

ولكن هل يمكن مقارنة كوالالمبور بدبي؟ ان كوالالمبور هي مركز تجاري وطني اكثر منه اقليمي، وهي مدينة حكومية تشبه ابوظبي اكثر من دبي، كما ان معدلات الرواتب اقل بكثير في كوالالمبور من دبي.
وفي الخلاصة فان مدن مراكز الاعمال تميل الى مساندة مستويات مرتفعة لاسعار العقارات على المدى الطويل، فهذه المدن تتمتع بكثافة سكانية عالية ويتقاضى فيها الناس مرتبات ضخمة مما يؤدي الى رفع اسعار العقارات والايجارات.

لذلك فان دبي ستصبح سنغافورة اخرى لا كوالالمبور اخرى، ولكن الطريق لتحقيق هذا الهدف لن يكون من دون تقلبات محتومة في اي سوق عقاري.