كيف تتأثر دبي بتراجع محتمل للسوق العقاري عالمياً؟

بعد انفجار فقاعة التكنولوجيا عام 2000 اعتمدت الولايات المتحدة سياسة اسعار متدنية للفائدة لمنع تداعيات انهيار مؤشر "ناسداك" التكنولوجي من الوصول الى اساسيات الاقتصاد الاميركي، وبذلك ادت معدلات الفائدة المتدنية الى توجيه الاستثمارات نحو القطاع العقاري الذي بات جذاباً بسبب عائده المرتفع، وهكذا بدأت وتيرة ارتفاع الاسعار في القطاع العقاري تتصاعد شيئاً فشيئاً.

والمشكلة ان هذه الطفرة العقارية تحولت بسرعة الى "فقاعة عقارية" حيث تلقى القيم المرتفعة للعقارات دعماً من معدلات الفائدة المتدنية، ومن الاشارات على خروج الامر عن السيطرة هو انهيار العائد التأجيري في الولايات المتحدة الى 2.5%.

اما الآن فان الولايات المتحدة عكست سياسة تسعير الفائدة منذ 18 شهراً، ولكن لا تزال اسعار العقارات مبالغ فيها، ومع ذلك فان السوق العقاري في الولايات المتحدة يشهد هدوءاً في 2006 مع بروز اشارات ضاغطة محددة مثل تضخم المعروض من العقارات وبالتالي انهيار الاسعار.

ارتفاع اسعار الفائدة

صحيح ان فائدة الرهن العقاري لم تهبط ابداً الى المستوى الذي وصلت اليه اسعار الفائدة في اميركا، ولكن فائدة الرهن العقاري لمدة 30 سنة تتراجع الآن، وبات المشترون الكثر الذي اختاروا معدلات فائدة رهن عقاري قابلة للتصحيح يشعرون بالضغوطات تتزايد عليهم.

انها موجة تغيير تعم اسواق العقارات العالمية التي شهدت 5 اعوام من الطفرة التي اعقبت انفجار فقاعة التكنولوجيا، واشارت مجلة "ذا ايكونوميست" الى ان اسعار العقارات تفوق قيمها الحقيقية بنسبة 50% في كثير من الاسواق، وببقى الان انتظار ما اذا كانت الاسعار في القطاع العقاري ستستقر لفترة محددة ام انها ستشهد المزيد من التدهور الدراماتيكي.

المشترون اجانب فقط

كانت دبي من دون ادنى شك من المستفيدين من الطفرة العقارية العالمية، وتميزت باسعار مغرية للمنازل الفخمة، ويلاحظ ان معظم المشترين في المشاريع الكبرى هم من الوافدين، وهذا الامر يجعل دبي الآن عرضة للتأثر باتجاهات السوق العالمية اكثر من اي وقت مضى، واذا كان اتجاه اسعار العقارات في العالم نزولياً فان دبي لا يمكنها ان تتوقع ان تبقى بمنأى عن التأثر، فاذا رأى المستثمرون العقاريون ان الفرصة مؤاتية في بلادهم فانهم سيكونون اقل اندفاعاً للشراء في الخارج.

ومن ناحية اخرى فان المشاريع العقارية في دبي مستمرة في تقديم افضل العوائد الاستثمارية مقارنة مع العوائد السائدة في العديد من المدن العالمية، ولكن اذا انقلب الوضع في الاسواق العقارية العالمية فانها ستصبح اكثر تنافسية مع دبي.

وباختصار، اذا استمرت التدفقات الاستثمارية العالمية على القطاع العقاري بالتراجع فان الامر سينعكس بدوره على السوق العقاري في دبي، ولكن حتى هذه اللحظة فان هؤلاء المشترين يشكلون احد اهم دعائم الطفرة العقارية في دبي.