معدلات الفائدة الحقيقية السالبة تدعم الطفرة العقارية في دبي

ما هو تعريف معدلات الفائدة الحقيقية السالبة؟ في الاساس يعني ذلك ان التضخم المحلي يتخطى تكلفة الاقتراض، وبالتالي فان الاقتراض يكون مجانياً.

وهذه القاعدة لا تسري على المدى الطويل، ولكن معدلات الفائدة الحقيقية السالبة تشبه الصاروخ الدافع بالنسبة الى الطفرة العقارية، ويعتبرها خبراء التنمية الاقتصادية العامل الاساسي لتفسير كيفية حدوث اي طفرة.

في مثال دبي، فان التضخم بحدود 20% حالياً ارتفاعاً من 18% السنة الماضية وفقاً لاحدث استطلاع قامت به بصورة مشتركة مؤسسة "يوغوف" البريطانية وصحيفة "غلف نيوز" الاماراتية وباعتراف بنك دبي الوطني، وساعد على زيادة نسبة التضخم الارتفاع القوي في الايجارات وتكاليف الوقود والتعليم والرعاية الصحية.

وفي الوقت نفسه فان اسعار الفائدة في الامارات مرتبطة باسعار الفائدة في الولايات المتحدة والتي يحددها الاحتياطي الفدرالي وهو بمثابة البنك المركزي، ولذلك فان فائدة التمويل العقاري في دبي تتراوح بين 6.75% و 7.5%، وبالتالي فان معدلات الفائدة الحقيقية السالبة بالنسبة الى القطاع العقاري في دبي مؤلفة من رقمين.
ويمكن النظر الى هذه الظاهرة من زاوية مختلفة: فان القرض الآن سيفقد 20% من قيمته بعد سنة، وبالتالي فان قيمة الاقساط ستكون اقل بنسبة 20% بالاسعار الحقيقية.

وفي الواقع فان الامر لا يسري على الكثير من العائلات متوسطة الدخول، فقد اشار استطلاع "يوغوف ـ غلف نيوز" الى ارتفاع الرواتب بنسبة 7% فقط اي اقل بكثير من معدل التضخم العام مما يؤدي الى تآكل الرواتب الحقيقية.

ومع ذلك فان الامر لا يقلل من جاذبية شراء منزل في ظل مناخ تضخمي ومعدلات فائدة حقيقية سالبة، اضافة الى ذلك، فان ارتفاع تكلفة الايجارات والضغوط على رواتب الفئات المتوسطة ستحفز عمليات شراء العقارات، وفي الاساس فان اقساط التمويل العقاري مرتبطة بمعدلات الفائدة في حين ان الايجارات ستعاني من تأثيرات التضخم المحلي.

وهكذا نعود الى السؤال التقليدي في مثل هذه الظروف : هل الافضل ان نستأجر ام نشتري؟ في ظل سيطرة معدلات فائدة حقيقية سالبة فان الارجحية ستكون لمصلحة الشراء، لأن الارتفاعات السنوية على الايجارات باتت اكبر من مثيلاتها في اقساط التمويل العقاري.

وعلى الشارين العقاريين ان يتذكروا ان شراء منزل او شقة هو استثمار بعيد المدى، ويتم تمويله عبر قروض تمتد لسنوات، ولذلك فان تأثير العوامل الاقتصادية مثل معدلات الفائدة الحقيقية السالبة والتضخم هي حاسمة في تجربتهم المستقبلية.

ويمكن للتضخم ان يشكل حماية للقيمة الاسمية للاستثمار، فاذا انهارت اسعار المنازل في ظل معدلات تضخم مرتفعة فان اسعار الوحدات تبقى من دون تغيير، وهذا هو السيناريو الذي حصل بين منتصف وأواخر سبعينيات القرن الماضي في بريطانيا عندما اجتاح التضخم الاقتصاد في حين بقيت اسعار المنازل ثابتة، على الرغم من انها تراجعت بالاسعار الحقيقية.

وبالنسبة الى شخص يقترض لشراء منزل يمكن القول بكل ثقة انه مع استبعاد تراجع اسعار المنازل بالقيمة الاسمية، فان قيمة المنزل ستتفوق دائماً على قيمة القرض في ظل مناخ تضحمي.