هل ستكون هناك نهاية لارتفاع اسعار العقارات في دبي؟

يشكل الخمول الذي يتصف به الصيف في الخليج فرصة جيدة للتأمل في ظاهرة ارتفاع اسعار المنازل في دبي، ولا بد لذلك من العودة الى اساسيات السوق.

يتفق كل الناس ان كل اسواق العقارات في العالم تتحرك في دورات متعاقبة، ولكن المشكلة تبرز غالباً في معرفة موقعك في الدورة وفي اي وقت.

المستثمرون الناجحون يتخذون قرارهم الصائب، في حين ان الفاشلين لا يعرفون اتخاذ القرار الاستثماري الصائب، ويهتم المستثمرون الذين يخططون للبقاء في منازلهم لمدة طويلة بالامر، وهم يدركون ان ما يتراجع اليوم سيعود للارتفاع مجدداً خلال فترة تسديد التمويل العقاري.

ان ايجاد دورة القطاع العقاري في دبي مسألة شائكة لأن السماح بالملكية الحرة للاجانب يعود فقط الى 3 سنوات خلت، قبل ذلك كان السوق يقتصر على المواطنين الاماراتيين، ولذلك كان السوق ضيقاً والاسعار منخفضة بصورة اقل مما لو كان مفتوحاً.

ولذلك عندما سجلت اول عملية بيع للاجانب في مايو ايار 2003 فان نقطة القياس كانت قريبة من المعدلات التي كانت سائدة في فترة السوق الضيق، وهذا يعني ان الاسعار يمكن ان تتضاعف مرتين او ثلاث مرات في بعض الحالات قبل ان تقترب من معدلاتها الحقيقية مقارنة مع المعدلات العالمية.

والسؤال المطروح هو : هل السوق العقاري في دبي عند قيمته الحقيقية حالياً او تجاوزها ؟ بالنظر الى اماكن مثل بريطانيا فان اسعار العقارات في دبي لا تزال متدنية، في حين ان المقارنة مع بعض الاماكن في آسيا باستثناء طوكيو او هونغ كونغ او شنغهاي فان الاسعار في دبي تبدو اعلى.

ومع ذلك فان العائد التأجيري في دبي يعتبر بين افضل العائدات عالمياً في الوقت الحالي، وقد ارتفعت اسعار الايجارات في دبي بسبب النقص الملحوظ في الوحدات السكنية الجاهزة للتسليم ولذلك ارتفع العائد التأجيري بالنسبة الى الملاك.

قوى السوق

هذا العامل وحده كفيل بتأمين حركة صعودية للاسعار قبل التصحيح الذي لا يمكن تفاديه، وذلك بسبب بدء تسليم الوحدات السكنية في وقت متأخر من السنة المقبلة، وباختصار فان قوى السوق تدفع نحو ارتفاع قوي للاسعار يؤدي الى تراجع العائد التأجيري.

ومن الامور اللافتة ان العائد التأجيري في لندن يتراوح بين 3 و 4% في حين يتراوح في دبي بين 8 و 10%، ويمكن ان يؤدي ارتفاع مفاجىء لاسعار العقارات في دبي الى تراجع هذا العائد التأجيري ليقترب من المعدلات العالمية.

وفوق كل ذلك، ان السيولة اللازمة لرفع اسعار العقارات في دبي متاحة كلياً في منطقة الشرق الاوسط مع زيادة الايرادات النفطية وتضاؤل الفرص الاستثمارية، والعامل السلبي الوحيد بالنسبة الى المستثمرين هو ان تكون الارتفاعات السعرية في الاسواق الاستثمارية قصيرة الاجل لأن الخروج من السوق العقاري اصعب من الدخول اليه.