هل ستتخطى نسبة تراجع اسعار المنازل في دبي نسبة رفع الايجارات؟

اصدر صندوق النقد الدولي حديثاً دراسة مهمة عن اسواق المنازل في الاسواق الناشئة اظهرت ان معدل تراجع اسعار المنازل كان بحدود 30% في السنوات الاربع الماضية، وهنا يبرز التفاوت مع التراجع الحاد الذي سجلته اسواق الاسهم في الاسواق الناشئة.

والآن ينبغي الاشارة اولاً بالنسبة الى السوق العقاري في دبي الى اننا لم نصل بعد الى ذروة دورة السوق، اذ لا تزال اسعار المنازل والايجارات تتخذ منحى تصاعدياً، وحتى وفق التوقعات المتشائمة باعتدال لشركة "استيكو" العقارية فان هذا المنحى مرشح للاستمرار بين 12 الى 18 شهراً.

ولذلك فان اي شخص يقوم بشراء منزل يكون قد حقق وفراً عبر تجنب ارتفاع اسعار الايجارات لمدة سنتين، وبعدها يمكن ان تكون الوفورات اقل في السنوات الثلاث او الاربع التي ستليها، ومع الاخذ في الاعتبار ان العائد العقاري في دبي بحدود 8% فان من يشتري منزلاً يكون قد حقق خلال 5 سنوات وفراً قدره 40% من سعر المنزل كان سيدفعه في حال الايجار.

والآن ماذا بالنسبة الى القيمة الرأسمالية للمنزل نفسه؟
دعنا نسلم جدلاً ان معدل الربح السنوي بحدود 10% على مدى سنتين، تليه فترة تراجع لمدة 3 سنوات وليس 4 سنوات كما ذكرت دراسة صندوق النقد الدولي، اذاً ستكون الخسارة 10% من القيمة الرأسمالية للمنزل على مدى 5 سنوات.

وبطريقة الحساب هذه فان الخسارة الناجمة عن دفع القيم الايجارية اكبر بكثير من حجم الخسائر المحتملة في حال تدهور القيمة الرأسمالية للمنزل في فترات تراجع السوق.

هذه الحقيقة يعرفها كل من يعيش في دبي : الايجارات مرتفعة، ويجني الملاك عوائد كبيرة من استثماراتهم العقارية، في حين ان تكلفة شراء منزل في دبي تعد متدنية بالمعايير العالمية.

ولذلك فان شراء منزل يجنبنا دفع الايجارات المرتفعة، ولكن الميزة الاضافية لهذه القاعدة الحسابية انه حتى في حالات تراجع اسواق المساكن فان المبلغ المتوفر من عدم دفع الايجارات اكثر من كاف لتعويض تراجع القيمة الرأسمالية للمنزل.

كما ان على المشترين ان يلاحظوا ان التضخم المرتفع في الامارات يحمي القيمة الحقيقية لمنازلهم. وفي ظل هذه المعطيات، فان شراء المنازل افضل من الايجار حتى ولو بدت ملامح انهيار عقاري في الافق، اما انتظار حصول الانهيار فقد يثبت خطأ جسيماً في الحسابات.
وفي الختام فان دفع القيم الايجارية يؤدي الى خسارة اكيدة للاموال، في حين ان الشراء يمنح فرصة لتحقيق الارباح.