أي قطاعات من السوق العقاري في دبي الاكثر تأثراً بتصحيح سعري؟

ان الاشارات الى ان السوق العقاري في دبي يمكن ان يبلغ او قد بلغ ذروته تتراكم مع الايام، على رغم ان صفحات صحيفة "غلف نيوز" لا تزال مليئة بالاعلانات الباهظة التكاليف لشركات تطوير عقارية تروج لمشاريع على التصاميم.

والنصيحة الموجهة الى الشارين : كونوا على حذر! ان المنطق يقول بأن احدث المشاريع التي لا تزال على التصاميم هي الاكثر عرضة للتأثر بالاتجاه النزولي المحتمل للسوق العقاري في دبي. ان شركات التطوير العقاري قد لا تكون تلقت الكثير من الاموال، كما ان الشارين باتوا اكثر ميلاً للتخلي عن تسديد الاقساط المجدولة في هذه المرحلة منها في مرحلة متقدمة من الاعمال الانشائية.

وهناك ايضاً وجهة نظر مفادها ان العديد من شركات التطوير العقاري في المرحلة الاخيرة من دورة الطفرة العقارية لا تأبه كثيراً للمخاطر بعكس الشركات التي دخلت الدورة في مراحلها المبكرة، وذلك لأن الطفرة العقارية مع تطورها تجتذب المزيد من الشركات المطورة التي تعتقد ان بامكانها تكرار النجاح نفسه الذي صادفه الاوائل، وستكون صادقة اذا ادعت انها ليست قادرة على تسليم مشاريعها في الوقت المحدد لأسباب خارجة على ارادتها.

واظهر التاريخ ان المراحل الأخيرة من اي طفرة اقتصادية تستقطب رجال اعمال يفتقدون الى الاخلاقية ويسعون الى تحقيق مكاسب سريعة، ويلجأون الى الترويج لمشاريع بالاستناد الى نجاحات شركات تطوير اخرى، ويعمدون الى الاختفاء عند توقف المال عن التدفق.

ولذلك فان الخطوة الاولى لتفادي المشكلات في سوق دبي العقاري هي بتجنب اي مشاريع تطورها شركات جديدة في المرحلة الاخيرة من الطفرة الاقتصادية الا اذا كان المشروع فريداً من نوعه ويرغب فيه الكثير من المستثمرين.

الخطوة الثانية هي تجنب الاستثمار في اماكن يكون فيها فائض المعروض من الوحدات السكنية حتمياً.

ومن الممكن الادعاء ان دبي تقوم ببناء العدد المناسب من الوحدات السكنية لتلبية الطلب المستقبلي في السوق، ولكن من الصعب اشباع الطلبات بالعدد الحالي من الشقق الفخمة التي يتم تشييدها الان، وهذا الامر يمكن ان يوفر فرصة للشراء في المستقبل ولكن ليس الان.

والراي المضاد هو ان العائد التأجيري على الشقق الذي يتراوح بين 8 و 10% يعتبر مغرياً بالنسبة الى المستثمرين، ولكن يجب الا تنسى انه عندما تتراجع الايجارات، كما يتوقع الكثيرون، فان هذا العائد التأجيري يمكن ان يهبط وبشدة بشكل يؤثر على القيم الراسمالية للعقار.

ومن ناحية اخرى، تعتبر الفلل اداة استثمارية افضل، اذ ان عددها قليل نسبياً مقارنة مع الشقق، كما ان المواقع السكنية المميزة في تضاؤل مستمر، ولكن العائد التأجيري تعرض لضغوط بسبب ارتفاع الاسعار الناجم عن التمويلات العقارية ذات التكلفة الزهيدة للفلل.

وحتى الآن لا ينبغي ان يسود الهلع والتفكير ان السوق العقاري سينهار كما حدث مع سوق الاسهم في دبي، فالمنازل ضرورة حياتية وغير قابلة للتسييل، ما يحول دون انهيارات كبيرة في الاسعار. كما ان المنازل تحمي رأس المال من موجات التضخم وتراجع قيمة العملات، اضافة الى ان العقار يبقى خياراً استثمارياً من الدرجة الاولى على المدى البعيد حتى لو فشل في كونه خياراً استثماراً على المدى القصير.