هل يمكن ان تصل اسعار العقارات في دبي الى معدلات هونغ كونغ؟

وقد سأل موقع AME Info الاخباري على الانترنت ديفيد فولكنر المدير الاقليمي لشركة "كوليرز انترناشيونال" في هونغ كونغ عن اوجه الشبه بين المدينتين. وباعتباره من المخضرمين الذين عايشوا العديد من الطفرات العقارية في مختلف انحاء العالم فقد امضى فولكنر وقتاً طويلاً في دبي يقدم الاستشارات للعملاء.
يقول فولكنر "ان حكومة هونغ كونغ تحتكر ملكية الارض، وكل الملكيات الخاصة هي عبارة عن عقود تأجير، وتحول القطاع العقاري الى مصدر كبير لايرادات الحكومة مع تشكيل الارض نسبة تتراوح بين 60 الى 70% من تكلفة المشروع العقاري، كما ان النظام يعتبر مجزياً بالنسبة الى مشتري المنازل، اذ ان الناس يتمتعون في هونغ كونغ بمستويات دخول مرتفعة مع معدلات منخفضة للضرائب على الدخل، ولذلك فانهم يستثمرون في العقار حفاظاً على قيمة ثرواتهم، وهذا ما أدى الى تراجع العائد الايجاري السكني بنسبة 2 الى 3% مع اهتمام المستثمرين بزيادة رأسمالهم اكثر من الدخل الايجاري".
وتشرح النقطة الاخيرة لماذا معدلات ايجار المنازل في هونغ كونغ ليست بعيدة كثيراً عن مثيلاتها في دبي على الرغم من ان اسعار المنازل اعلى بكثير.
ويلاحظ السيد فولكنر مدى اهمية القطاع العقاري بالنسبة الى حكومة هونغ كونغ كمصدر للدخل، والامر نفسه يمكن ان ينطبق على دبي هذه الايام.
ويشرح السيد فولكنر كيف ان الحكومة المستقلة الجديدة في هونغ كونغ ارتكبت خطأ في 1997 عندما ارادت ان تهدىء الطفرة في سوق المنازل عبر زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وهو الامر الذي تزامن لسوء الحظ مع ازمة اسواق المال الآسيوية ومن ثم مع انهيار فقاعة الانترنت.
ويقول السيد فولكنر "ادركت الحكومة في عام 2002 ان المعروض من الوحدات السكنية ليس بالامر الجيد، لذلك بدأت في تقليص المعروض، وفي عام 2003 انسحبت الحكومة من سوق بيع المنازل وسمحت للقطاع الخاص بتقليص المعروض".
وتزامن الامر مع انتشار مرض "سارس" في آسيا لتصل الاسواق الى القاع في 2003، وتتراجع الاسعار بنسبة 70% عن الذروة التي وصلت اليها.
وفي الاشهر الـ 18 اللاحقة تضاعفت الاسعار مرتين، وعادت اسعار العقارات الفخمة الى معدلاتها التي كانت سائدة في 1997، وهكذا فان المزج بين الرقابة الحكومية على السوق وقوى السوق ادت الى اعادة السوق العقاري في هونغ كونغ الى سابق وضعه من بين الاغلى في العالم.
هل تستطيع حكومة دبي اخذ العبر من هذه التجربة؟ فهي تملك ايضاً رقابة قوية على السوق المحلي، وتستطيع ان تقلص من حجم المعروض في الوحدات السكنية في حال حدوث اتجاه نزولي للسوق اذا تطلب الامر. ويمكن ان تختار التحرك بأسرع مما فعلته حكومة هونغ كونغ التي ترددت طويلاً قبل التحرك.
ومع ذلك فان مجتمع الاعمال في هونغ كونغ يشكو من ارتفاع تكاليف السكن، وهكذا فان خلق جنة استثمارية بالنسبة الى القطاع العقاري ينبغي ان يتوازن مع الحاجات التي تتطلبها المعدلات التنافسية للايجارات.
ومع هذه المعادلة فانه ليس سيئاً ان تبقى اسعار المنازل في دبي قريبة من مستوياتها الحالية.
ولكن تجربة هونغ كونغ تفيد ان مركزاً تجارياً مثل دبي يمكن ان يدعم معدلات اسعار اكبر للمنازل اكثر من الوضع المستقر الذي يشهده سوق دبي الناشىء. ويمكن للعائد التأجيري ان يتراجع مع وصول السوق الى مرحلة النضج.