احصائيات غرفة دبي للسكان تتوقع تراجع الطلب على العقارات

وتشير تقديرات غرفة تجارة وصناعة دبي الى ان عدد سكان دبي سيزيد من 1.413 مليون نسمة الى 1.845 مليون نسمة بين 2006 و 2010. وسيترتب على هذه الزيادة توفير المسكن لنحو 432 الف نسمة.
على كل حال، فان احصائيات الدخل التي جمعتها دائرة الاحصاء في دبي تشير الى ان التكوين السكاني يتطلب بناء المزيد من المجمعات السكنية العمالية او مساكن لذوي الدخل المتدني. وفي الواقع، فانه من التحفظ بمكان القبول بمعادلة 70: 30 التي تقسم بين فئتي الطبقة العاملة وشريحة ذوي الدخل المتوسط والمرتفع.
فاذا أخذنا هؤلاء الـ 129600 نسمة من ذوي الدخل المرتفع ـ وهي زيادة كبيرة بالنسبة لهذه الشريحة من السكان بأي معيار عالمي ـ وقسمناها الى 2.5 شخص للوحدة السكنية، فان الطلب سيكون بحدود 13 الف وحدة سكنية سنوياً.
والآن نقارن تقديرات الطلب مع توقعات "أي اف جي هيرمس" بتسليم 69 الف وحدة سكنية خلال عام 2007 و 139 الف وحدة في 2008. كما ان هناك شركة محلية لتصنيع مواد البناء تملك تقديراتها التي تفيد بأنه سيتم تسليم 50 الف وحدة سنوياً نصفها تعتبر بمثابة منزل ثان.
وحتى لو أخذنا هذه التقديرات الاكثر تشاؤماً بالنسبة الى سلسلة المعروض، فان دبي تبدو وكأنها ستبني فائضاً من الوحدات السكنية بالنسبة الى الطلب المستقلبي. ويجب القول ان تقديرات غرفة تجارة وصناعة دبي للنمو السكاني مبنية على معدل النمو الحالي.
ولذلك فان من يقول ان دبي تبني الكثير من المنازل يمكن ان يكون على حق.
اما الاختبار الحقيقي فسيأتي هذا الصيف مع تسليم مشاريع عملاقة مثل "جميرا بيتش ريزيدنس" و"النخلة جميرا" و"المدينة العالمية". فاذا اظهرت هذه المشاريع انها كافية لاستيعاب الطلب المتزايد فان الكثير من المطورين العقاريين سيعودون لمراجعة حساباتهم وخطط اعمالهم، وذلك لأن الطلب امر اساسي بالنسبة العرض في القطاع العقاري.
وتتطلب مشاريع التطوير العقاري استثمارات كبيرة، ولا يحقق المستثمر الارباح الا اذا وجد المشتري او المستأجر، فاذا تجاوز المعروض الطلب، فان آلية السوق ستؤدي الى تراجع الاسعار بالنسبة الى قيمة المنزل والايجار.
ويشكل تدني الايجارات واسعار للعقارات السكنية او التجارية انباء سيئة بالنسبة الى الملاك واصحاب الارض والمطورين. ولكن الاسعار المتدنية يمكن ان تشكل حافزاً كبيراً لتطوير دبي كمركز اقليمي للاعمال عبر جذب شركات جديدة الى مكان يتميز بتكلفة معيشة اقل.
وفي الواقع فان وجود دورة عقارية من تراجع الاسعار ثم ارتفاعها هو جزء من نضوج الاقتصاد ويمكن ان يوفر فرصاً مهمة بالنسبة الى اولئك الذين يجرأون على الاستثمار عندما تزداد الامور صعوبة.