الطلب المكبوت هو الامر المجهول الكبير بالنسبة الى القطاع العقاري في دبي

اذا نظرت الى الارقام الصادرة عن دائرة الاحصاء في دبي وهي متاحة على الانترنت، فانها تظهر ان عدد سكان دبي ارتفع بمقدار 100 الف نسمة في 2006، نصفهم يتقاضون رواتب بالكاد تكفيهم لتحمل الاقامة في مساكن متوسطة او مرتفعة المستوى.
ويدور المعدل العام حول 2.5 شخص للوحدة السكنية مما يعني ان دبي كانت بحاجة الى 20 الف وحدة سكنية.
ومع ذلك، فان التسليم المتأخر لوحدات سكنية جديدة من قبل المطورين العقاريين أظهر ان العام 2006 كان ضعيفاً بالنسبة الى المساكن الجديدة في دبي، اذ لم يتم تسليم اكثر من 5000 وحدة سكنية وفق بعض التقديرات. لذا كان هناك نقص في المعروض يقدر بنحو 15 الف وحدة سكنية في 2006، مما يزيد الضغوط على الايجارات والناس.
ولكن هذا يشكل طلباً مكبوتاً على العقارات. فان 15 الف شخص لا يزالون يريدون الانتقال الى مساكن أفضل.
ومع التسليم بفرضية ان عدد سكان دبي استمر بالنمو في 2007 بالمعدل نفسه الذي شهده في 2006 فان الطلب على الوحدات السكنية سيبلغ 35 الف وحدة مقابل 50 الف وحدة سكنية يتوقع تسليمها هذه السنة، ومع بعض التأخير في التسليم، يتوقع ان يحدث تعادل في العرض والطلب.
كما ينبغي ان نضع في حسابنا ان ليس كل الوحدات السكنية الجاهزة سيتم السكن فيها.
اولاً، يتجه الملاك الجدد الى أخذ وقتهم قبل الانتقال من مساكنهم الحالية، وعادة تتراوح الفترة الانتقالية بين 4 و 6 أشهر، كما ان الملاك يأخذون وقتهم قبل تأجير الفلل او الشقق.
ثانياً، سيكون هناك الكثير من هذه الوحدات السكنية، والبعض يقول انها النصف، التي تم شراؤها كمنزل ثان وللاستخدام الثانوي من قبل الملاك الاثرياء.
ثالثاً، هناك بعض الشارين الذين لا يريدون البيع اذا لم يستطيعوا استئجار شقة لأنهم قاموا بالدفع نقداً ويستطيعون الانتظار من دون الشعور بضغوط دفعات الرهن العقاري.
ومن جهة أخرى، اذا دخلت الـ 139 الف وحدة سكنية وفق تقديرات "أي اف جي هيرمس" فعلياً السوق في 2008، فان السوق سيكون مشبعاً بوضوح.
ويقول الوكلاء العقاريون ان شهر ابريل نيسان الماضي كان شهراً هادئاً بالنسبة الى القطاع العقاري مقارنة مع ابريل 2006 خصوصاً بالنسبة الى المبيعات.
ولكن هذا لا يعني بالضرورة ان نمو عدد سكان دبي يتباطأ، وقد بدأ الشارون المحتملون للعقارات بالتفاعل مع تقارير حديثة تتوقع تباطؤاً كبيراً مع مراقبة المشاريع العقارية الضخمة والتساؤل الواضح حول العرض والطلب.