هل ترتفع القيم الرأسمالية للعقارات في دبي ام تتراجع الايجارات؟

وتعد لندن مثالاً صارخاً على ذلك، ولكن العائد التأجيري هناك ـ أي القيمة الرأسمالية للمنزل مقسومة على الدخل التأجيري السنوي ـ يتراوح بين 2 و 3%، وهذا يعني ان اسعار المنازل في لندن اغلى بأربع مرات من دبي بالنسبة الى مبلغ تأجيري مماثل.
لماذا هذه الحالة؟ كيف حدث ان تمكنت مثل هذه الايجارات المتدنية في بريطانيا من دعم الاسعار المرتفعة للعقارات؟ حسناً، يعتقد الكثيرون ان اسعار المنازل في بريطانيا في حالة طفرة تتسم بالمضاربة وبالتالي هي مرتفعة جداً. ولكن ما يبقي هذه الاسعار مرتفعة هي في الحقيقة توافر تمويل الرهن العقاري بتكلفة متدنية.
لم تكن الحالة دائماً هكذا. فقد كان العائد التأجيري في لندن 16% عام 1996، ولكن منذ ذلك الوقت ارتفعت اسعار المنازل باستمرار بسبب تراجع معدلات الرهن العقاري والحماسة لاقتناء المنازل بدافع من شعور وطني. ومع انتقال الناس من الايجار الى شراء المنازل تراجع الاقبال على الايجار مما ادى الى ابقاء الايجارات على حالها في السنوات العشر الأخيرة.
وهذا ما يبدو انه يحدث في سوق ناضج للمنازل. فالعائد التأجيري يتراجع باستمرار، وان كان ليس بالضرورة بمثل هذا المعدل السائد حالياً في لندن.
والآن يمكن للسوق العقاري في دبي ان يشهد نوعاً من التصحيح السعري النزولي في الاسعار والايجارات بسبب الفائض المتوقع في المعروض من الوحدات السكنية في عامي 2008 و 2009 كما يتوقع خبراء "أي اف جي هيرمس" و"ستاندرد تشارترد بنك". ولكن على المدى الطويل يتوقع ان يواكب العائد التأجيري في سوق دبي أكثر فأكثر المعدلات السائدة في العالم والاسواق الناضجة.
ماذا سيتحرك عندها : الايجارات ام اسعار المنازل، ام الاثنين معاً ولكن باتجاهين متعاكسين؟ من الصعب تخيل الملاك يلجأون الى تخفيض الايجارات السنوية، وقد لاحظنا في عام 1999 الذي شهد تباطؤاً كيف ان الملاك فضلوا ترك الشقق شاغرة على تخفيض الايجارات. ولكن هناك ملاك لديهم التزامات مالية لا تترك لهم خياراً الا بتخفيض الايجارات لضمان ملء الشواغر.
أليس من المحتمل ان قطاع التمويل العقاري الناشىء في الامارات سيجعل من شراء منزل ارخص ويشجع الناس على تملك المنازل، وهذا العامل سيقود اسعار المنازل صعوداً على المدى الطويل مما يجعل العائد التأجيري يتماشى مع المعدات السائدة في الاسواق العالمية.
انه امر شاذ ان يكون العائد التأجيري في دبي مرتفعاً بهذا القدر، ومع مرور الوقت تقوم الاسواق بحركة تصحيح سعرية وحتى تصحيح الامور الشاذة.
وبالنسبة الى أي مشتر اجنبي فانه سيقول لك ان العقار في دبي ارخص مقارنة مع المعدلات العالمية، ويمكن ان تجبر اسعار المنازل المرتفعة على تخفيض العائد التأجيري على المدى الطويل لتتماشى مع المعدلات السائدة في مختلف ارجاء العالم.