سيولة الشرق الأوسط وأثرها على أسعار العقارات في دبي

عندما يتم جني المال لا بد من إيجاد مكان له في الأسواق! وفي الغالب، تبحث الأموال التي تعرف بالأموال العالمية المتنقلة بين الأسواق أو رأس المال الاستثماري الحر باستمرار عن أفضل العائدات المتاحة في جميع أنحاء العالم.

وقد خلقت هذه الظاهرة فورة استثمارية آسيوية حتى عام 1997، ومن ثم ثورة الإنترنت والاتصالات السلكية واللاسلكية في أواخر التسعينات وبعدها ثورة العقارات الأمريكية والعالمية. وفي الآونة الأخيرة خلقت زيادة كبيرة في أسعار الأسهم في الصين.

أما في هونغ كونغ فقد كان وقع الطفرة الحالية في سوق الأسهم كالمفاجأة. وقد قمنا بزيارة هونغ كونغ ضمن جولة صحفية في وقت سابق من هذا العام حيث تحدثنا إلى كبار الاقتصاديين المحليين ولم نجد أي إشارة على الطفرة التي كانت على وشك الحدوث.

عقارات خارج الميزان

من السهل جداً مشاهدة نشاط القوى الاقتصادية في سوق العقارات في دبي والتي يمكنها أن تنتج ارتفاعاً مشابهاً بالأسعار تقوده السيولة.

أولاً، لا يزال العرض والطلب المحلي على العقارات خارج الميزان. حيث يوجد الكثير من المشاريع المنتظرة وعدد كبير من الوحدات تحت الإنشاء. ولكن ما زال التسليم الفعلي للشقق والفلل أقل بكثير من مستويات الطلب الحالية.

وتتوقع شركة "تمويل" ومقرها دبي أن يستمر النقص في إنتاج وتسليم العقارات المتوقع لعام 2007 حتى عام 2008. وفي غضون ذلك ما زال المقيمون يتوافدون إلى دبي بمعدل 25.000 إلى 30.000 نسمة شهرياً.

ومن الجدير بالذكر أن مشروع "مدن" للإسكان والذي أطلقته حكومة دبي مؤخراً في "دبي لاند" يشتمل على 3200 فيلا 8500 شقة تهدف إلى تلبية هذا الطلب. ولكن لن يتم التسليم الكامل للمشروع قبل عام 2012 مع الأخذ بعين الاعتبار التجارب السابقة للتأخر في التسليم.

ثانياً إن مستويات الأسعار الفعلية في عقارات دبي ما تزال منخفضة بالمقارنة مع الأسواق العالمية من حيث سعر المتر المربع الواحد أو من ناحية نسبية بالنظر إلى عوائد الإيجار المرتفعة جداً - لا سيما بالنسبة للمساحات التجارية والشقق السكنية. فقد ارتفعت أسعار الفلل المحلية لتضبط العوائد. ولكن لماذا ينبغي أن تكون العوائد في غير محلها مقارنة بالمعايير الدولية في وقت تزدهر فيه أسعار النفط؟

الإصلاح الاقتصادي

لقد كان سوق العقارات في دبي مغلقاً أمام جميع المشترين الأجانب حتى عام 2002. ويوجد اليوم أكثر من مائة مطور ومشاريع عقارية حالية أو مقترحة تصل قيمتها إلى 200 مليار دولار.

بيد أن المحرك الرئيسي للسوق العقاري لا يكمن في المشاريع المتوقعة أو المقترحة أو المخطط لها. بل هي العقارات المتاحة الآن للشراء أو التأجير. ومن شأن هذا النقص أن يضمن سير أسعار العقارات في دبي في اتجاه واحد فقط.

وبطبيعة الحال، من الممكن أن تنخفض أسعار النفط كما حدث في عام 1999 وبعد ذلك ستصبح كل الرهانات حول عقارات دبي ممكنة. ولكن إذا بقيت أسعار النفط عند مستوياتها الحالية المرتفعة، كما يتوقع خبراء الاقتصاد العالمي نظراً للنقص في المصادر الجديدة وانحسار الحقول الحالية، فلن يحتاج الاستثمار في عقارات دبي في ذلك الوقت لأي تفكير من قبل المستثمرين العالميين.

فهل سيخلق واقع الحياة الاقتصادية هذه ارتفاعاً أخيراً في أسعار عقارات دبي؟ والسؤال يأتي من التجربة الماضية للعديد من الأسواق الناشئة في دورتهم مع انتهاء طفرة العقارات بارتفاعات وصلت في نهاية المطاف إلى مستويات لا يمكن تحملها. وهو الشيء الذي لم نشهده بعد في دبي.